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胡存智:抓住機遇 務(wù)實(shí)創(chuàng )新 開(kāi)創(chuàng )協(xié)會(huì )工作新局面

來(lái)源: 日期:2004-03-16 14:16:18

抓住機遇   務(wù)實(shí)創(chuàng )新   開(kāi)創(chuàng )協(xié)會(huì )工作新局面

―― ----在 2004年土地估價(jià)師協(xié)會(huì )秘書(shū)長(cháng)聯(lián)席會(huì )上的講話(huà)

胡存智

2004年2月26日)

 

    聽(tīng)了鹿副部長(cháng)的講話(huà)以及在座各位的發(fā)言,很受啟發(fā)。目前,土地估價(jià)行業(yè)發(fā)展形勢很好,特別是去年國務(wù)院辦公廳轉發(fā)了財政部《關(guān)于加強和規范評估行業(yè)管理意見(jiàn)的通知》,在國務(wù)院清理整頓經(jīng)濟鑒證類(lèi)社會(huì )中介機構工作的基礎上,再次對土地估價(jià)師和土地評估行業(yè)的地位和作用加以明確和肯定?梢灶A見(jiàn),隨著(zhù)我們的共同努力,行業(yè)將繼續發(fā)展壯大,且日趨規范。下面我講八點(diǎn)意見(jiàn),供土地估價(jià)師協(xié)會(huì )的同志們參考。

    一、理順行業(yè)管理關(guān)系,明確自身職責

    土地估價(jià)師協(xié)會(huì )與行政主管部門(mén)在行業(yè)管理上明確職責,理順關(guān)系,對土地估價(jià)行業(yè)的管理至關(guān)重要。目前,27個(gè)。▍^、市)都成立了土地估價(jià)師協(xié)會(huì ),標志著(zhù)行業(yè)管理正在由政府主導逐步走向行業(yè)主導。土地估價(jià)師協(xié)會(huì )的成立,意味著(zhù)行政部門(mén)在行業(yè)管理的職能上要做出相應調整,土地估價(jià)師協(xié)會(huì )要迅速找準定位,創(chuàng )新管理方式,配合行政管理部門(mén)承擔起相應的行業(yè)管理職能。如何從國家、從土地評估行業(yè)的整體利益出發(fā)去分析判斷和定位,重新設定行業(yè)管理的權力和職責,對行政主管部門(mén)和土地估價(jià)師協(xié)會(huì )都是新課題。面對新形勢,必須首先認清三點(diǎn):

    一是土地估價(jià)師協(xié)會(huì )必然要從會(huì )員自律組織最終發(fā)展成行業(yè)管理組織。政府逐漸退出,行業(yè)管理的具體事務(wù)移交協(xié)會(huì ),會(huì )員執業(yè)資格、權利義務(wù)等由協(xié)會(huì )規定,政府不再直接干預。從世界各地的情況看莫不如此,如英國、加拿大、日本、香港等。二是目前土地估價(jià)師協(xié)會(huì )成為名符其實(shí)的土地評估行業(yè)管理組織客觀(guān)上還有相當大的困難。目前政府不同部門(mén)對各經(jīng)濟鑒證類(lèi)評估的行政干預、部門(mén)封鎖仍不同程度地存在,土地估價(jià)師協(xié)會(huì )的興衰存亡取決于部門(mén)協(xié)調。在部門(mén)分割市場(chǎng)的現象未徹底消除之前,行業(yè)管理仍然是行政主管部門(mén)管到哪里,協(xié)會(huì )管理才能延伸到哪里。三是土地估價(jià)師協(xié)會(huì )在管理思路、管理方式、管理機制上還不能適應全行業(yè)管理的要求。管理按市場(chǎng)經(jīng)濟規律的創(chuàng )新少,往往自覺(jué)不自覺(jué)地照搬行政管理的方式、方法。出于對權威的渴望和迫于經(jīng)費的壓力,服務(wù)意識少,收費動(dòng)力強,個(gè)別還出現強制入會(huì )、高額收費的現象。

    正視以上三點(diǎn)現實(shí),才能認清目前行業(yè)管理正處于行政主管部門(mén)向協(xié)會(huì )過(guò)渡的歷史階段,也就理解了現階段明確職責、理順關(guān)系的必要性和重要性。

    立足于會(huì )員自律管理并配合行政主管部門(mén)搞好行業(yè)管理是土地估價(jià)師協(xié)會(huì )的核心工作。應當明確協(xié)會(huì )制定的所有規則和要求僅針對會(huì )員而言,不能簡(jiǎn)單套用于所有的估價(jià)機構和人員,代替行政主管部門(mén)行使全行業(yè)的管理職能。協(xié)會(huì )應當通過(guò)管好會(huì )員,探索創(chuàng )新,建立起同業(yè)規范,隨著(zhù)自身逐步壯大和行政主管部門(mén)逐步淡出,眾望所歸,自然演化為全行業(yè)的管理機構。當前定位為行業(yè)自律組織并不意味土地估價(jià)師協(xié)會(huì )在行業(yè)管理方面無(wú)所作為,只是需要在管好自己會(huì )員的基礎上才能接受行政主管部門(mén)的委托或授權,代行全行業(yè)的部分管理職能。要分清這兩種管理并不容易,過(guò)之則易與行政部門(mén)爭執不休,不及則易出現行業(yè)管理“真空”,現在行業(yè)管理所發(fā)生的矛盾均緣于此。

    各地土地估價(jià)師協(xié)會(huì )都要通過(guò)調整和理順與地方行政主管部門(mén)的關(guān)系,有側重、有目標地開(kāi)展好這兩項管理。已與行政主管部門(mén)在人、財、事務(wù)方面分開(kāi)的協(xié)會(huì ),建議按照上述方式調整,理順關(guān)系,明確各自職責;對領(lǐng)導職務(wù)多為行政主管部門(mén)人員兼任的協(xié)會(huì ),應著(zhù)重分清兩類(lèi)管理,按不同管理事項分別運作,為行政主管部門(mén)與土地估價(jià)師協(xié)會(huì )最終分開(kāi)提前做好試運行。

    土地估價(jià)師協(xié)會(huì )和行政主管部門(mén)分開(kāi)的目的是促進(jìn)土地估價(jià)師協(xié)會(huì )向全行業(yè)管理轉變。具體工作中應積極穩妥,不可拔苗助長(cháng)。形勢未到,盲目冒進(jìn),只會(huì )把好事搞僵、搞壞。在理順關(guān)系的同時(shí),提高自律水平,通過(guò)實(shí)踐健全自律守則,逐步影響全行業(yè),最終擴展為全行業(yè)的管理措施和規矩。行政主管部門(mén)要想方設法幫助土地估價(jià)師協(xié)會(huì )工作到位,努力打破行業(yè)壟斷、部門(mén)封鎖。土地估價(jià)師協(xié)會(huì )一定要依靠行政主管部門(mén)的支持,在行業(yè)管理中發(fā)揮力所能及的作用。

    隨著(zhù)政府管理方式的轉變,行業(yè)管理中政府不該管的事應交由市場(chǎng)去管而不應該交給協(xié)會(huì )去管,只有政府該管但管不好的事交由協(xié)會(huì )管。這是一個(gè)改革的過(guò)程,也是一個(gè)不以人的意志為轉移的過(guò)程。行政主管部門(mén)既要放權、放事給協(xié)會(huì )也要防止把應取消的事項轉移到協(xié)會(huì );土地估價(jià)師協(xié)會(huì )既要迎難而進(jìn)、接續工作,也要防止照搬行政的做法管理行業(yè)。要改革創(chuàng )新,以符合市場(chǎng)經(jīng)濟的方式開(kāi)展協(xié)會(huì )工作。目前國土資源部已明確要求中國土地估價(jià)師協(xié)會(huì )承擔四項全行業(yè)管理的事務(wù)。一是土地估價(jià)報告質(zhì)量評審,二是土地估價(jià)師的繼續教育,三是土地評估中介機構及土地估價(jià)師的注冊,四是土地估價(jià)師資格考試。按照《行政許可法》的規定,授權、委托產(chǎn)生的法律后果仍由授權、委托人負責承擔。所以,行政主管部門(mén)和土地估價(jià)師協(xié)會(huì )對此都要有清醒的認識,協(xié)會(huì )在大膽開(kāi)展工作的同時(shí)還須和行政主管部門(mén)密切配合,接受指導,取得支持,順利完成工作,以提高土地估價(jià)師協(xié)會(huì )在全行業(yè)的地位。

    二、順應市場(chǎng)要求,促進(jìn)機構管理

    土地估價(jià)師協(xié)會(huì )的一項重要職能是機構會(huì )員的管理。通過(guò)管理機構,逐漸完善自律制度,最終在行政主管部門(mén)的推動(dòng)下,走向全行業(yè)管理。對機構會(huì )員管理應注意以下幾點(diǎn)。

    (一)關(guān)于機構備案與注冊關(guān)系。1995年以來(lái),我部一直執行工商登記后機構備案制度。市場(chǎng)準入主要靠工商局把關(guān),我部備案不設審批。最近工商登記改革,明確了除法律法規已有限制外,公司營(yíng)業(yè)范圍不再做特別規定。土地估價(jià)機構的專(zhuān)業(yè)資格如何保障?機構入市管理如何實(shí)現平穩過(guò)渡和銜接?這是行業(yè)管理中亟待解決的問(wèn)題。

    如果對評估機構的專(zhuān)業(yè)人員資格和人數的認定符合法律規定,工商登記改革后,原由工商部門(mén)進(jìn)行的土地估價(jià)師構成等審查內容自然應轉入備案環(huán)節,足夠數量的土地估價(jià)師是備案的必備條件;如果對評估機構的專(zhuān)業(yè)人員資格和人數的認定不符合行政許可規定,則在備案中不能對土地估價(jià)師數量提出要求,只能在加入協(xié)會(huì )注冊時(shí)設定機構會(huì )員土地估價(jià)師數量門(mén)檻。由于目前國土資源部門(mén)在行業(yè)管理改革中淡化行政管理環(huán)節的備案,強化行業(yè)協(xié)會(huì )管理的注冊監管,可以考慮將機構備案明確要求協(xié)會(huì )負責承辦,使協(xié)會(huì )可以根據情況,在備案或注冊環(huán)節對機構進(jìn)行專(zhuān)業(yè)資格把關(guān)。這樣做,一是滿(mǎn)足了行政主管部門(mén)轉變職能的要求;二是達到了改進(jìn)管理方式的目標,在減少管理環(huán)節、便民、降低管理成本的同時(shí),保證了機構管理的銜接和穩定;三是適應形勢的發(fā)展,大力支持了土地估價(jià)師協(xié)會(huì )工作,促進(jìn)其成長(cháng)壯大,實(shí)現了行政主管部門(mén)、土地估價(jià)師協(xié)會(huì )和保持機構專(zhuān)業(yè)性的“三贏(yíng)”。

    鑒于各地土地估價(jià)師協(xié)會(huì )力量不均衡,可考慮在條件具備的地方通過(guò)行政明確要求,讓協(xié)會(huì )在辦理注冊中一并承辦備案事宜;尚不具備條件或未成立土地估價(jià)師協(xié)會(huì )的地方仍由行政主管部門(mén)辦理備案事宜(包括審查或記載機構土地估價(jià)師狀況等),待條件具備時(shí)再交協(xié)會(huì )承辦。

    (二)關(guān)于機構準入門(mén)檻和機構管理。不少地方反映土地評估行業(yè)進(jìn)入門(mén)檻過(guò)低,長(cháng)此下去難以為繼。建議增加機構中土地估價(jià)師人數提高入市門(mén)檻;建議機構法定代表人應具備土地估價(jià)師資格等。強制增加土地估價(jià)師人數以提高入市門(mén)檻的做法目前似乎不宜采用。一是現有法律法規和政策對機構設立時(shí)專(zhuān)業(yè)人員最低數量已有規定;二是機構自主經(jīng)營(yíng),自負盈虧,專(zhuān)業(yè)員工需要量屬機構內部事務(wù),不應干預;三是土地不動(dòng)產(chǎn)地域性強,交易總量有限,除少數大公司或在業(yè)務(wù)量大的地區、時(shí)段可能需要較多土地估價(jià)師外,沒(méi)必要強令各機構供養比其正常業(yè)務(wù)需要還多的土地估價(jià)師,否則將導致行業(yè)整體的人力資源浪費;四是土地評估業(yè)屬智力密集型行業(yè),機構擁有土地估價(jià)師的質(zhì)量較數量更為重要。至于機構法定代表人是否一定要擁有本行業(yè)執業(yè)資格,從目前情況看,機構法人非本行業(yè)執業(yè)資格的并不多,影響似乎不明顯。但此問(wèn)題可以探討。合伙制機構和有限責任公司制機構也應有所區別?傊,不應基于行業(yè)封鎖的角度隨意抬高入市門(mén)檻,這不符合市場(chǎng)經(jīng)濟的要求,不利于公平競爭和行業(yè)健康發(fā)展,不利于降低管理成本和樹(shù)立良好行業(yè)社會(huì )形象。

    大家提出資質(zhì)等級有較好的社會(huì )效果,希望由協(xié)會(huì )繼續進(jìn)行評審。資質(zhì)評審在行業(yè)管理的初期,在規范隊伍、方便社會(huì )選擇方面起到了一定的作用。但由于評審由政府操作和劃定了某些從業(yè)范圍,既有違政府轉變職能的要求也有失市場(chǎng)公平,因此資質(zhì)評審已完成了其歷史使命,無(wú)論是行政主管部門(mén)還是行業(yè)協(xié)會(huì )都不宜再使用。如何填補機構信譽(yù)管理方面的空白?我建議代之以資信評級。這是市場(chǎng)經(jīng)濟國家常見(jiàn)的、企業(yè)通過(guò)公平、公正、公開(kāi)的競爭,長(cháng)期培養而獲得的、獨立的行業(yè)信譽(yù)評價(jià),如針對金融業(yè)的穆迪評級,針對企業(yè)還貸能力的信用評級等就是這類(lèi)評級的典型代表。土地估價(jià)師協(xié)會(huì )可充當獨立的社會(huì )組織在土地估價(jià)行業(yè)內進(jìn)行機構的資信評級,評出的資信等級是一種信譽(yù)標志,不帶從業(yè)范圍等強制性要求,僅供社會(huì )各界自主選擇、參考。為便于實(shí)施,土地估價(jià)師協(xié)會(huì )可先安排研究,待與行政主管部門(mén)協(xié)商一致后,再用市場(chǎng)化的方式和手段來(lái)開(kāi)展。

    (三)關(guān)于對機構組織形式的導向。隨著(zhù)職能的轉變,行政主管部門(mén)對機構的直接干預應越來(lái)越少,土地估價(jià)師協(xié)會(huì )要更多地開(kāi)展一些導向性工作,引導行業(yè)建立現代企業(yè)制度應屬此類(lèi)。國家目前認可的機構組織形式有合伙制和有限責任制,但現今的土地評估機構乃至各類(lèi)經(jīng)濟鑒證類(lèi)機構大多是有限責任公司。從長(cháng)遠的觀(guān)點(diǎn)看,合伙制由于自身特點(diǎn)更有利于行業(yè)的發(fā)展。行政主管部門(mén)不應干涉公司的組織形式,合伙制、有限公司都可以繼續保留,但土地估價(jià)師協(xié)會(huì )可采取措施引導、鼓勵合伙制機構的發(fā)展。如在合伙制機構的注冊管理、資信評級等方面給予鼓勵;對于有限責任公司,則可考慮要求其辦理強制保險,利用土地估價(jià)師協(xié)會(huì )的導向措施去影響機構向合伙制傾斜。待合伙制機構數量形成相當規模后,再考慮向行政部門(mén)提出全行業(yè)實(shí)行合伙制或強制保險制度的建議,顯示土地估價(jià)師協(xié)會(huì )在行業(yè)中的作用和力量。

    (四)關(guān)于機構脫鉤改制。這是今年行業(yè)檢查整頓的重點(diǎn)。土地估價(jià)師協(xié)會(huì )和行政主管部門(mén)的工作重點(diǎn)和工作方法上應有所區別。對脫鉤改制不徹底、業(yè)務(wù)界定不清的機構,要采用必要手段對其加以限制,切斷其行政資源,提高其經(jīng)營(yíng)成本;對脫鉤改制遺留問(wèn)題,既要考慮過(guò)渡措施更要有時(shí)間表;對脫鉤改制進(jìn)行檢查整頓的同時(shí),還要研究對行業(yè)整體進(jìn)一步扶持的措施。土地估價(jià)師協(xié)會(huì )要引導會(huì )員采用諸如人力資源爭奪、牽頭組織業(yè)務(wù)、出名讓利等市場(chǎng)手段去促進(jìn)事業(yè)機構退出市場(chǎng)、實(shí)現同業(yè)機構公平競爭;幫助脫鉤改制困難的機構適應事業(yè)性和市場(chǎng)中介性的巨大反差;協(xié)助部分脫鉤改制機構和人員開(kāi)展從業(yè)保障工作;研究各。▍^、市)土地估價(jià)師協(xié)會(huì )的會(huì )員如何在本。▍^、市)地市(區)、縣或跨。▍^、市)發(fā)展,中國土地估價(jià)師協(xié)會(huì )的會(huì )員如何到各地去執業(yè)等等,凡此種種都需要各個(gè)土地估價(jià)師協(xié)會(huì )認真研究。

    三、循序漸進(jìn),配合開(kāi)展人員管理

    土地估價(jià)師協(xié)會(huì )要在準確定位的前提下,配合行政主管部門(mén)搞好對土地估價(jià)師等從業(yè)人員的管理。土地估價(jià)師資格是國土資源部代表國家經(jīng)考試認證的,對土地估價(jià)師的管理首先是部的職權,各地土地估價(jià)師協(xié)會(huì )對土地估價(jià)師的管理是依據國土資源部的要求進(jìn)行的。協(xié)會(huì )只可對違紀的土地估價(jià)師進(jìn)行調查取證,查實(shí)問(wèn)題后報告國土資源部提請處理,不宜直接進(jìn)行處罰。對于違規違紀會(huì )員,土地估價(jià)師協(xié)會(huì )可以依據自律規定進(jìn)行查處直至開(kāi)除其會(huì )籍。目前土地估價(jià)師協(xié)會(huì )應該循序漸進(jìn)地開(kāi)展土地估價(jià)師的管理工作。

    (一)關(guān)于人員注冊。土地估價(jià)師注冊是對執業(yè)狀況的登記,是按市場(chǎng)經(jīng)濟模式對專(zhuān)業(yè)資格人員實(shí)行的執業(yè)及非執業(yè)區別管理的有效措施。不執業(yè)的土地估價(jià)師無(wú)需進(jìn)行注冊登記,執業(yè)的土地估價(jià)師不進(jìn)行注冊登記就不具有估價(jià)報告簽字權,簽字也不具法律效力。執業(yè)資格源于土地估價(jià)師資格考試,考試通過(guò)并經(jīng)國土資源部確認即取得資格,目前不宜設置諸如考取后若干年方可執業(yè)的類(lèi)似限制,更不能為提高注冊的權威,把執業(yè)人員的注冊登記分別管理混同或演化為另一種專(zhuān)業(yè)資格或執業(yè)資格。目前全國2.1萬(wàn)名土地估價(jià)師中約8千人在執業(yè),土地估價(jià)師協(xié)會(huì )和管理機關(guān)只要做好這8千人的執業(yè)注冊登記,把好簽字權關(guān)就可以嚴格對土地估價(jià)師進(jìn)行區別管理。

    (二)關(guān)于屬地管理。少數地方土地估價(jià)師協(xié)會(huì )規定在當地執業(yè)的土地估價(jià)師必須加入土地估價(jià)師協(xié)會(huì ),這是不合適的。且不說(shuō)與市場(chǎng)經(jīng)濟原則不符,僅就入會(huì )的便利而言,就非中國土地估價(jià)師協(xié)會(huì )莫屬。然而在當地執業(yè)的土地估價(jià)師必須按照國土資源部的規定在土地估價(jià)師協(xié)會(huì )辦理執業(yè)注冊登記,和必須加入土地估價(jià)師協(xié)會(huì )并非同一件事。在市場(chǎng)經(jīng)濟條件下,將會(huì )員資格與從業(yè)資格掛鉤,極易滋長(cháng)幫會(huì )習氣,應該慎之又慎。目前協(xié)會(huì )統領(lǐng)全行業(yè)的時(shí)機尚不成熟,強迫入會(huì )將使政府面對從業(yè)人員投訴時(shí)左右為難。建議各地協(xié)會(huì )通過(guò)與行政主管部門(mén)的長(cháng)期配合,提高服務(wù)意識,加強內部管理,最終形成市場(chǎng)選擇的局面,使從業(yè)人員不入會(huì )就沒(méi)有信譽(yù)、就沒(méi)有其市場(chǎng),造成人人爭相入會(huì )的結果。

    (三)關(guān)于繼續教育。按照《土地估價(jià)師繼續教育暫行規定》,土地估價(jià)師每5年接受繼續教育時(shí)間不得少于100學(xué)時(shí);中國土地估價(jià)師協(xié)會(huì )具體負責土地估價(jià)師繼續教育的計劃編制和組織實(shí)施。按每5年輪訓1遍計,年均約需培訓4000名。要開(kāi)展多種形式、豐富多彩、涉及多個(gè)學(xué)科的繼續教育活動(dòng),建立各種活動(dòng)折算學(xué)分的制度,集中專(zhuān)家、學(xué)者,選擇優(yōu)秀教材,提高教學(xué)質(zhì)量,充分調動(dòng)各地協(xié)會(huì )、各種院校、各類(lèi)機構開(kāi)展繼續教育活動(dòng)的積極性,共同完成這一艱巨的任務(wù)。目前要防止將繼續教育活動(dòng)簡(jiǎn)單化和層層下放培訓的現象,必須重申繼續教育是國土資源部明確要求中國土地估價(jià)師協(xié)會(huì )承辦的針對全行業(yè)的管理事務(wù)之一。未經(jīng)列入計劃和未經(jīng)批準的活動(dòng)不能計作或折算為繼續教育學(xué)時(shí)。

    (四)關(guān)于業(yè)內紀律和輿論導向。土地估價(jià)師協(xié)會(huì )不僅有管好自己會(huì )員的職責,也具有配合行政主管部門(mén)開(kāi)展從業(yè)資格、執業(yè)質(zhì)量等監督檢查的主動(dòng)權,對發(fā)現的行業(yè)問(wèn)題可向行政主管部門(mén)提出管理建議,并可在會(huì )員中率先執行。土地估價(jià)師協(xié)會(huì )可通過(guò)褒揚和表彰行業(yè)內先進(jìn)個(gè)人和事跡,揭露、譴責行業(yè)內丑惡行為與現象的方式,反映和評判各種傾向,對會(huì )員乃至全行業(yè)表明行業(yè)自律的態(tài)度,為加強行業(yè)管理對行政主管部門(mén)、行業(yè)內有關(guān)人和事施加社會(huì )影響。

    (五)關(guān)于協(xié)調外部關(guān)系。對其他部門(mén)管理的其他行業(yè)的中介機構的違規違紀行為,國土資源行政主管部門(mén)和土地估價(jià)師協(xié)會(huì )均難以處理。因此,我們應該立足于土地估價(jià)行業(yè),管好自己的事,自覺(jué)按市場(chǎng)經(jīng)濟規則辦事,嚴以律己,樹(shù)立行業(yè)典范,從而推動(dòng)各經(jīng)濟鑒證類(lèi)行業(yè)向規范化發(fā)展。協(xié)會(huì )以管好自己的會(huì )員為主,行政主管部門(mén)管好本行業(yè)分內之事。對相關(guān)行業(yè)存在的問(wèn)題(如無(wú)土地評估資格從事土地評估業(yè)務(wù)等),協(xié)會(huì )應通過(guò)配合國土資源部門(mén)與有關(guān)部門(mén)協(xié)商,或向有關(guān)方面檢舉、揭發(fā)的方式進(jìn)行處理,在支持外部門(mén)凈化其自身的同時(shí)爭取外部環(huán)境對協(xié)會(huì )的支持。

    四、發(fā)揮自身優(yōu)勢,引導技術(shù)方向

    加強技術(shù)監督,形成全行業(yè)的技術(shù)規范應該是協(xié)會(huì )著(zhù)力加強的工作。土地估價(jià)理論和方法是在實(shí)踐中不斷完善、發(fā)展的,完善和發(fā)展了的理論、方法需高水平的土地評估專(zhuān)業(yè)人才加以歸納、總結、提升,最終形成操作指引或技術(shù)守則,成為全行業(yè)的共同財富。土地估價(jià)師隊伍中的最精英分子多在機構中執業(yè),他們比行政部門(mén)人員在理論和技術(shù)上研究得更深入、更透澈。土地估價(jià)師協(xié)會(huì )應從促進(jìn)行業(yè)發(fā)展、提高行業(yè)水平、維護行業(yè)利益角度出發(fā),運用行業(yè)自律組織身份,組織做好技術(shù)監督,調整、完善和規范土地評估的理論和技術(shù)方法。

    (一)組織編制有關(guān)估價(jià)技術(shù)守則、操作指引。這些內部指引和守則,可以服務(wù)和約束會(huì )員,進(jìn)而可作為業(yè)內參考,形成業(yè)內的實(shí)際標準。如果會(huì )員和非會(huì )員都遵循了這些類(lèi)技術(shù)標準或準則,全行業(yè)自然而然就采用了。土地估價(jià)師協(xié)會(huì )可以在技術(shù)方面充分發(fā)揮導向作用,如可組織對土地估價(jià)報告格式的修訂,各種評估參數的推薦使用,提倡會(huì )員遵循的評估程序和環(huán)節等等。專(zhuān)業(yè)技術(shù)類(lèi)的事情行政機關(guān)不適宜直接主導和參與,但形成行業(yè)的有關(guān)成果后,可以提請以行政部門(mén)名義發(fā)布。

    (二)承擔土地估價(jià)報告質(zhì)量檢查。這是維護好行業(yè)執業(yè)質(zhì)量和社會(huì )形象,促進(jìn)機構生存發(fā)展的重要手段。行政主管部門(mén)取消確認審批后的土地估價(jià)報告質(zhì)量應主要由土地估價(jià)師協(xié)會(huì )出面把關(guān),特別是在行政主管部門(mén)備案的估價(jià)報告更應嚴格審查,防止虛假評估,以穩定并逐步提高行業(yè)整體技術(shù)水平。實(shí)行土地估價(jià)報告和業(yè)績(jì)備案以來(lái),部分中介機構為爭奪市場(chǎng)份額壓低價(jià)格,技術(shù)質(zhì)量已呈現滑坡跡象,應當引起高度重視,采取檢查措施盡快對報告進(jìn)行評審。

    五、創(chuàng )新評估技術(shù),拓展業(yè)務(wù)領(lǐng)域

    隨著(zhù)各項經(jīng)濟領(lǐng)域的改革,開(kāi)展土地估價(jià)業(yè)務(wù)的機遇也大量地涌現出來(lái),關(guān)鍵是看我們在土地評估業(yè)務(wù)上是否具備開(kāi)拓創(chuàng )新的能力。土地估價(jià)師協(xié)會(huì )可以大力促進(jìn)或倡導開(kāi)展多項土地評估新業(yè)務(wù)。

    (一)劃撥土地使用權評估。這是部44號、433號文件為土地評估行業(yè)開(kāi)辟的業(yè)務(wù)新空間,為樹(shù)立土地估價(jià)師協(xié)會(huì )和土地評估機構的權威提供了新機遇,是任何其他評估行業(yè)不可能代替的。如果在解決劃撥土地評估技術(shù)的基礎上,幫助企業(yè)開(kāi)展劃撥土地使用權評估,就可大大推進(jìn)土地評估業(yè)務(wù)的發(fā)展?芍^一舉三得:既推進(jìn)土地評估事業(yè)向前發(fā)展;又為中介機構找到新的業(yè)務(wù)渠道;還使國土資源部的劃撥土地使用權政策得到落實(shí)。遺憾的是至今未形成相應的技術(shù)守則或操作指引。

    (二)征地價(jià)格評估。中共十六屆三中全會(huì )《決定》中明確了征地制度改革方向,確立了按價(jià)征地原則,也自然引出了具體按照何種價(jià)格執行征地的問(wèn)題。是按照土地原農業(yè)用途價(jià)格還是改變用途后的建設用地價(jià)?是按照平均建設用地價(jià)還是單個(gè)地塊的建設用地價(jià)?是按照市場(chǎng)價(jià)、折扣價(jià)還是區域平均價(jià)?對此問(wèn)題的系統研究成果仍屬空白。土地估價(jià)師應從職業(yè)的角度提出評論和建議。戰略上的問(wèn)題即征地制度改革方向、按價(jià)征地原則由中央、部里確定,戰術(shù)上問(wèn)題即按照何種價(jià)格征地更合理應由估價(jià)師提供答案。

    (三)土地收購價(jià)、出讓底價(jià)評估。土地收購價(jià)、出讓底價(jià)的確定關(guān)乎土地當事人的合法權益和國有土地資產(chǎn)的保值增值。土地估價(jià)師協(xié)會(huì )可引導機構更多著(zhù)眼于國土資源系統內工作的估價(jià)業(yè)務(wù)挖潛,以專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)影響、幫助行政決策。要敢于獨立發(fā)表土地估價(jià)的專(zhuān)業(yè)意見(jiàn),力促有關(guān)政策的調整,尋覓新的估價(jià)領(lǐng)域,爭取在這類(lèi)項目上開(kāi)展土地評估業(yè)務(wù)。

    (四)集體建設用地流轉價(jià)評估。集體建設用地流轉的相關(guān)法律法規正在醞釀之中,這將是土地評估業(yè)務(wù)的又一廣闊領(lǐng)域。集體土地所有權條件下的土地轉讓、出租、抵押的價(jià)格如何評估?不同所有權之間的土地流轉會(huì )呈現什么價(jià)格?對土地估價(jià)人員和機構既是工作機遇,也是挑戰。土地估價(jià)師協(xié)會(huì )應組織力量抓緊研究,幫助本行業(yè)爭取新的市場(chǎng)。

    (五)土地登記代理業(yè)務(wù)拓展。隨著(zhù)土地市場(chǎng)的逐步完善,在鞏固和拓展土地估價(jià)業(yè)務(wù)的基礎上,要開(kāi)展更多種類(lèi)的土地中介業(yè)務(wù)來(lái)保證機構業(yè)務(wù)量和經(jīng)濟效益,我部已將土地登記代理作為新的產(chǎn)業(yè)方向發(fā)展,土地估價(jià)師協(xié)會(huì )要引導機構盡快進(jìn)入這一新領(lǐng)域,使登記代理和土地估價(jià)共同形成具有強大市場(chǎng)競爭力的綜合業(yè)務(wù)。

    六、提升社會(huì )影響,維護會(huì )員權益

    盡快提高協(xié)會(huì )的社會(huì )知名度,協(xié)助行政主管部門(mén)維護評估市場(chǎng)秩序和會(huì )員合法權益,也是土地估價(jià)師協(xié)會(huì )亟待破解的難題。在經(jīng)過(guò)反復思考后,形成一些初步思路。

    (一)遏制惡性競爭。針對壓低價(jià)格進(jìn)行惡性競爭,目前尚無(wú)十分有效的辦法,實(shí)踐證明采取締結“價(jià)格同盟”等保護措施效果欠佳。因此,土地估價(jià)師協(xié)會(huì )應該將主要力量放在制止不顧報告質(zhì)量,隨意減低成本上。通過(guò)確立評估成果的高質(zhì)量要求,加大對估價(jià)報告檢查和監督的力度,嘗試構建技術(shù)壁壘,迫使中介機構聘請高水平土地估價(jià)人員,提高報告質(zhì)量,以加大并拉近所有評估公司的執業(yè)成本,使各機構基本在同一成本水平上展開(kāi)競爭,從而摸索出防止行業(yè)惡性競爭的較有效手段。

    (二)做好信息發(fā)布工作。發(fā)布行業(yè)內及其相關(guān)信息一定要真實(shí)、可靠;要注意分清政府和協(xié)會(huì )公告的作用對象,不能越位、錯位;屬協(xié)會(huì )自律方面的內容由土地估價(jià)師協(xié)會(huì )發(fā)布,屬于行業(yè)管理方面的信息以行政主管部門(mén)名義發(fā)布,不便以行政主管部門(mén)名義發(fā)布的,可由土地估價(jià)師協(xié)會(huì )發(fā)布。

    (三)形成專(zhuān)業(yè)聲音。目前這方面的工作普遍薄弱。土地估價(jià)師協(xié)會(huì )應代表行業(yè)或組織有關(guān)人員向社會(huì )發(fā)出專(zhuān)業(yè)聲音。一是土地估價(jià)師協(xié)會(huì )以統一行業(yè)口徑的形式,代表行業(yè)或專(zhuān)業(yè)界發(fā)言或發(fā)表聲明;二是以組織業(yè)內人士發(fā)表專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)的形式,只代表個(gè)人專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)但不代表協(xié)會(huì )立場(chǎng)。如土地出讓之前組織地價(jià)專(zhuān)家對成交價(jià)的專(zhuān)業(yè)預測等。

    (四)舉辦公益活動(dòng)。這是樹(shù)立土地估價(jià)師協(xié)會(huì )良好社會(huì )形象,促進(jìn)行業(yè)融合的有效措施。土地估價(jià)師協(xié)會(huì )可規定每年有一定時(shí)數的土地估價(jià)社會(huì )公益活動(dòng),如采用自愿報名或抽簽方式承擔減免收費的評估援助活動(dòng)等,進(jìn)一步提升土地估價(jià)的專(zhuān)業(yè)形象。

    (五)加強部門(mén)溝通。除國土資源外,還應開(kāi)展與如財政、稅務(wù)、建設、證券、銀行等部門(mén)和系統的聯(lián)絡(luò )、溝通。

    七、加強協(xié)同配合,以聯(lián)系促發(fā)展

    各地土地估價(jià)師協(xié)會(huì )通過(guò)聯(lián)席會(huì )形式聯(lián)系起來(lái),相互學(xué)習,取長(cháng)補短,提高服務(wù)和管理水平,吸引更多估價(jià)師和機構入會(huì ),促使土地估價(jià)師協(xié)會(huì )發(fā)展壯大,構成網(wǎng)絡(luò ),最終形成行業(yè)管理組織。

    (一)聯(lián)席會(huì )是協(xié)會(huì )網(wǎng)絡(luò ),是工作平臺,應該形成各地土地估價(jià)師協(xié)會(huì )溝通信息、統一認識、協(xié)同配合的一種機制。

    (二)通過(guò)聯(lián)席會(huì )協(xié)商會(huì )員異地執業(yè)、轉移執業(yè)的問(wèn)題。對專(zhuān)業(yè)人員流動(dòng)的管理,應在共同協(xié)議中形成和明確。

    (三)通過(guò)聯(lián)席會(huì )研究土地估價(jià)師協(xié)會(huì )彼此間的關(guān)系,各協(xié)會(huì )會(huì )員的資格銜接,并在共同協(xié)議中明確。

    (四)聯(lián)席會(huì )要協(xié)商土地估價(jià)師協(xié)會(huì )間技術(shù)檢查的銜接、互認。協(xié)商檢查報告的交換傳遞和結果的互認問(wèn)題,并應在對會(huì )員自律管理中體現便民原則。

    八、上下齊心協(xié)力,完成今年工作

    (一)中國土地估價(jià)師協(xié)會(huì )換屆。中國土地估價(jià)師協(xié)會(huì )已遞交換屆申請報告,部里擬成立換屆領(lǐng)導小組。換屆的基本原則是:(1)使更多機構的年輕人進(jìn)入領(lǐng)導層,發(fā)揮決策作用;(2)秘書(shū)班子相對長(cháng)期穩定,會(huì )長(cháng)專(zhuān)職,副會(huì )長(cháng)、秘書(shū)長(cháng)選舉產(chǎn)生;(3)盡快開(kāi)展并完成換屆工作。

    (二)土地評估行業(yè)十周年回顧。擬統一安排,望各地土地估價(jià)師協(xié)會(huì )通力合作。

    (三)今年土地估價(jià)師考試。鑒于《行政許可法》即將施行等原因,今年考試的組織方式可能會(huì )有新的調整,部里將會(huì )做出妥善處理。

    (四)機構脫鉤改制檢查。要特別注意把握兩方面工作:一是要有整改和限制完成的時(shí)間表;二是遺留問(wèn)題要有過(guò)渡的解決辦法。各地土地估價(jià)師協(xié)會(huì )應配合行政主管部門(mén)做好工作。

    如果說(shuō)去年是土地估價(jià)師協(xié)會(huì )成立、起步、建章立制的一年,那么今年就是定位、到位、搞好銜接的一年。協(xié)會(huì )應在行政主管部門(mén)指導和支持下大膽、獨立地開(kāi)展工作。行政部門(mén)不干預協(xié)會(huì )的日常事務(wù),協(xié)會(huì )在定好位的基礎上配合行政主管部門(mén)完成行業(yè)管理工作。共同努力,推進(jìn)我國土地估價(jià)事業(yè)的發(fā)展。

    以上意見(jiàn),供大家參考。謝謝!

 

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