抓住機(jī)遇 務(wù)實(shí)創(chuàng)新 開(kāi)創(chuàng)協(xié)會(huì)工作新局面
―― ----在 2004年土地估價(jià)師協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)聯(lián)席會(huì)上的講話
胡存智
（ 2004年2月26日）
聽(tīng)了鹿副部長(zhǎng)的講話以及在座各位的發(fā)言，很受啟發(fā)。目前，土地估價(jià)行業(yè)發(fā)展形勢(shì)很好，特別是去年國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)了財(cái)政部《關(guān)于加強(qiáng)和規(guī)范評(píng)估行業(yè)管理意見(jiàn)的通知》，在國(guó)務(wù)院清理整頓經(jīng)濟(jì)鑒證類(lèi)社會(huì)中介機(jī)構(gòu)工作的基礎(chǔ)上，再次對(duì)土地估價(jià)師和土地評(píng)估行業(yè)的地位和作用加以明確和肯定�？梢灶A(yù)見(jiàn)，隨著我們的共同努力，行業(yè)將繼續(xù)發(fā)展壯大，且日趨規(guī)范。下面我講八點(diǎn)意見(jiàn)，供土地估價(jià)師協(xié)會(huì)的同志們參考。
一、理順行業(yè)管理關(guān)系，明確自身職責(zé)
土地估價(jià)師協(xié)會(huì)與行政主管部門(mén)在行業(yè)管理上明確職責(zé)，理順關(guān)系，對(duì)土地估價(jià)行業(yè)的管理至關(guān)重要。目前，27個(gè)省（區(qū)、市）都成立了土地估價(jià)師協(xié)會(huì)，標(biāo)志著行業(yè)管理正在由政府主導(dǎo)逐步走向行業(yè)主導(dǎo)。土地估價(jià)師協(xié)會(huì)的成立，意味著行政部門(mén)在行業(yè)管理的職能上要做出相應(yīng)調(diào)整，土地估價(jià)師協(xié)會(huì)要迅速找準(zhǔn)定位，創(chuàng)新管理方式，配合行政管理部門(mén)承擔(dān)起相應(yīng)的行業(yè)管理職能。如何從國(guó)家、從土地評(píng)估行業(yè)的整體利益出發(fā)去分析判斷和定位，重新設(shè)定行業(yè)管理的權(quán)力和職責(zé)，對(duì)行政主管部門(mén)和土地估價(jià)師協(xié)會(huì)都是新課題。面對(duì)新形勢(shì)，必須首先認(rèn)清三點(diǎn)：
一是土地估價(jià)師協(xié)會(huì)必然要從會(huì)員自律組織最終發(fā)展成行業(yè)管理組織。政府逐漸退出，行業(yè)管理的具體事務(wù)移交協(xié)會(huì)，會(huì)員執(zhí)業(yè)資格、權(quán)利義務(wù)等由協(xié)會(huì)規(guī)定，政府不再直接干預(yù)。從世界各地的情況看莫不如此，如英國(guó)、加拿大、日本、香港等。二是目前土地估價(jià)師協(xié)會(huì)成為名符其實(shí)的土地評(píng)估行業(yè)管理組織客觀上還有相當(dāng)大的困難。目前政府不同部門(mén)對(duì)各經(jīng)濟(jì)鑒證類(lèi)評(píng)估的行政干預(yù)、部門(mén)封鎖仍不同程度地存在，土地估價(jià)師協(xié)會(huì)的興衰存亡取決于部門(mén)協(xié)調(diào)。在部門(mén)分割市場(chǎng)的現(xiàn)象未徹底消除之前，行業(yè)管理仍然是行政主管部門(mén)管到哪里，協(xié)會(huì)管理才能延伸到哪里。三是土地估價(jià)師協(xié)會(huì)在管理思路、管理方式、管理機(jī)制上還不能適應(yīng)全行業(yè)管理的要求。管理按市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律的創(chuàng)新少，往往自覺(jué)不自覺(jué)地照搬行政管理的方式、方法。出于對(duì)權(quán)威的渴望和迫于經(jīng)費(fèi)的壓力，服務(wù)意識(shí)少，收費(fèi)動(dòng)力強(qiáng)，個(gè)別還出現(xiàn)強(qiáng)制入會(huì)、高額收費(fèi)的現(xiàn)象。
正視以上三點(diǎn)現(xiàn)實(shí)，才能認(rèn)清目前行業(yè)管理正處于行政主管部門(mén)向協(xié)會(huì)過(guò)渡的歷史階段，也就理解了現(xiàn)階段明確職責(zé)、理順關(guān)系的必要性和重要性。
立足于會(huì)員自律管理并配合行政主管部門(mén)搞好行業(yè)管理是土地估價(jià)師協(xié)會(huì)的核心工作。應(yīng)當(dāng)明確協(xié)會(huì)制定的所有規(guī)則和要求僅針對(duì)會(huì)員而言，不能簡(jiǎn)單套用于所有的估價(jià)機(jī)構(gòu)和人員，代替行政主管部門(mén)行使全行業(yè)的管理職能。協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)通過(guò)管好會(huì)員，探索創(chuàng)新，建立起同業(yè)規(guī)范，隨著自身逐步壯大和行政主管部門(mén)逐步淡出，眾望所歸，自然演化為全行業(yè)的管理機(jī)構(gòu)。當(dāng)前定位為行業(yè)自律組織并不意味土地估價(jià)師協(xié)會(huì)在行業(yè)管理方面無(wú)所作為，只是需要在管好自己會(huì)員的基礎(chǔ)上才能接受行政主管部門(mén)的委托或授權(quán)，代行全行業(yè)的部分管理職能。要分清這兩種管理并不容易，過(guò)之則易與行政部門(mén)爭(zhēng)執(zhí)不休，不及則易出現(xiàn)行業(yè)管理“真空”，現(xiàn)在行業(yè)管理所發(fā)生的矛盾均緣于此。
各地土地估價(jià)師協(xié)會(huì)都要通過(guò)調(diào)整和理順與地方行政主管部門(mén)的關(guān)系，有側(cè)重、有目標(biāo)地開(kāi)展好這兩項(xiàng)管理。已與行政主管部門(mén)在人、財(cái)、事務(wù)方面分開(kāi)的協(xié)會(huì)，建議按照上述方式調(diào)整，理順關(guān)系，明確各自職責(zé)；對(duì)領(lǐng)導(dǎo)職務(wù)多為行政主管部門(mén)人員兼任的協(xié)會(huì)，應(yīng)著重分清兩類(lèi)管理，按不同管理事項(xiàng)分別運(yùn)作，為行政主管部門(mén)與土地估價(jià)師協(xié)會(huì)最終分開(kāi)提前做好試運(yùn)行。
土地估價(jià)師協(xié)會(huì)和行政主管部門(mén)分開(kāi)的目的是促進(jìn)土地估價(jià)師協(xié)會(huì)向全行業(yè)管理轉(zhuǎn)變。具體工作中應(yīng)積極穩(wěn)妥，不可拔苗助長(zhǎng)。形勢(shì)未到，盲目冒進(jìn)，只會(huì)把好事搞僵、搞壞。在理順關(guān)系的同時(shí)，提高自律水平，通過(guò)實(shí)踐健全自律守則，逐步影響全行業(yè)，最終擴(kuò)展為全行業(yè)的管理措施和規(guī)矩。行政主管部門(mén)要想方設(shè)法幫助土地估價(jià)師協(xié)會(huì)工作到位，努力打破行業(yè)壟斷、部門(mén)封鎖。土地估價(jià)師協(xié)會(huì)一定要依靠行政主管部門(mén)的支持，在行業(yè)管理中發(fā)揮力所能及的作用。
隨著政府管理方式的轉(zhuǎn)變，行業(yè)管理中政府不該管的事應(yīng)交由市場(chǎng)去管而不應(yīng)該交給協(xié)會(huì)去管，只有政府該管但管不好的事交由協(xié)會(huì)管。這是一個(gè)改革的過(guò)程，也是一個(gè)不以人的意志為轉(zhuǎn)移的過(guò)程。行政主管部門(mén)既要放權(quán)、放事給協(xié)會(huì)也要防止把應(yīng)取消的事項(xiàng)轉(zhuǎn)移到協(xié)會(huì)；土地估價(jià)師協(xié)會(huì)既要迎難而進(jìn)、接續(xù)工作，也要防止照搬行政的做法管理行業(yè)。要改革創(chuàng)新，以符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的方式開(kāi)展協(xié)會(huì)工作。目前國(guó)土資源部已明確要求中國(guó)土地估價(jià)師協(xié)會(huì)承擔(dān)四項(xiàng)全行業(yè)管理的事務(wù)。一是土地估價(jià)報(bào)告質(zhì)量評(píng)審，二是土地估價(jià)師的繼續(xù)教育，三是土地評(píng)估中介機(jī)構(gòu)及土地估價(jià)師的注冊(cè)，四是土地估價(jià)師資格考試。按照《行政許可法》的規(guī)定，授權(quán)、委托產(chǎn)生的法律后果仍由授權(quán)、委托人負(fù)責(zé)承擔(dān)。所以，行政主管部門(mén)和土地估價(jià)師協(xié)會(huì)對(duì)此都要有清醒的認(rèn)識(shí)，協(xié)會(huì)在大膽開(kāi)展工作的同時(shí)還須和行政主管部門(mén)密切配合，接受指導(dǎo)，取得支持，順利完成工作，以提高土地估價(jià)師協(xié)會(huì)在全行業(yè)的地位。
二、順應(yīng)市場(chǎng)要求，促進(jìn)機(jī)構(gòu)管理
土地估價(jià)師協(xié)會(huì)的一項(xiàng)重要職能是機(jī)構(gòu)會(huì)員的管理。通過(guò)管理機(jī)構(gòu)，逐漸完善自律制度，最終在行政主管部門(mén)的推動(dòng)下，走向全行業(yè)管理。對(duì)機(jī)構(gòu)會(huì)員管理應(yīng)注意以下幾點(diǎn)。
（一）關(guān)于機(jī)構(gòu)備案與注冊(cè)關(guān)系。1995年以來(lái)，我部一直執(zhí)行工商登記后機(jī)構(gòu)備案制度。市場(chǎng)準(zhǔn)入主要靠工商局把關(guān)，我部備案不設(shè)審批。最近工商登記改革，明確了除法律法規(guī)已有限制外，公司營(yíng)業(yè)范圍不再做特別規(guī)定。土地估價(jià)機(jī)構(gòu)的專(zhuān)業(yè)資格如何保障？機(jī)構(gòu)入市管理如何實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)過(guò)渡和銜接？這是行業(yè)管理中亟待解決的問(wèn)題。
如果對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的專(zhuān)業(yè)人員資格和人數(shù)的認(rèn)定符合法律規(guī)定，工商登記改革后，原由工商部門(mén)進(jìn)行的土地估價(jià)師構(gòu)成等審查內(nèi)容自然應(yīng)轉(zhuǎn)入備案環(huán)節(jié)，足夠數(shù)量的土地估價(jià)師是備案的必備條件；如果對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的專(zhuān)業(yè)人員資格和人數(shù)的認(rèn)定不符合行政許可規(guī)定，則在備案中不能對(duì)土地估價(jià)師數(shù)量提出要求，只能在加入?yún)f(xié)會(huì)注冊(cè)時(shí)設(shè)定機(jī)構(gòu)會(huì)員土地估價(jià)師數(shù)量門(mén)檻。由于目前國(guó)土資源部門(mén)在行業(yè)管理改革中淡化行政管理環(huán)節(jié)的備案，強(qiáng)化行業(yè)協(xié)會(huì)管理的注冊(cè)監(jiān)管，可以考慮將機(jī)構(gòu)備案明確要求協(xié)會(huì)負(fù)責(zé)承辦，使協(xié)會(huì)可以根據(jù)情況，在備案或注冊(cè)環(huán)節(jié)對(duì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行專(zhuān)業(yè)資格把關(guān)。這樣做，一是滿足了行政主管部門(mén)轉(zhuǎn)變職能的要求；二是達(dá)到了改進(jìn)管理方式的目標(biāo)，在減少管理環(huán)節(jié)、便民、降低管理成本的同時(shí)，保證了機(jī)構(gòu)管理的銜接和穩(wěn)定；三是適應(yīng)形勢(shì)的發(fā)展，大力支持了土地估價(jià)師協(xié)會(huì)工作，促進(jìn)其成長(zhǎng)壯大，實(shí)現(xiàn)了行政主管部門(mén)、土地估價(jià)師協(xié)會(huì)和保持機(jī)構(gòu)專(zhuān)業(yè)性的“三贏”。
鑒于各地土地估價(jià)師協(xié)會(huì)力量不均衡，可考慮在條件具備的地方通過(guò)行政明確要求，讓協(xié)會(huì)在辦理注冊(cè)中一并承辦備案事宜；尚不具備條件或未成立土地估價(jià)師協(xié)會(huì)的地方仍由行政主管部門(mén)辦理備案事宜（包括審查或記載機(jī)構(gòu)土地估價(jià)師狀況等），待條件具備時(shí)再交協(xié)會(huì)承辦。
（二）關(guān)于機(jī)構(gòu)準(zhǔn)入門(mén)檻和機(jī)構(gòu)管理。不少地方反映土地評(píng)估行業(yè)進(jìn)入門(mén)檻過(guò)低，長(zhǎng)此下去難以為繼。建議增加機(jī)構(gòu)中土地估價(jià)師人數(shù)提高入市門(mén)檻；建議機(jī)構(gòu)法定代表人應(yīng)具備土地估價(jià)師資格等。強(qiáng)制增加土地估價(jià)師人數(shù)以提高入市門(mén)檻的做法目前似乎不宜采用。一是現(xiàn)有法律法規(guī)和政策對(duì)機(jī)構(gòu)設(shè)立時(shí)專(zhuān)業(yè)人員最低數(shù)量已有規(guī)定；二是機(jī)構(gòu)自主經(jīng)營(yíng)，自負(fù)盈虧，專(zhuān)業(yè)員工需要量屬機(jī)構(gòu)內(nèi)部事務(wù)，不應(yīng)干預(yù)；三是土地不動(dòng)產(chǎn)地域性強(qiáng)，交易總量有限，除少數(shù)大公司或在業(yè)務(wù)量大的地區(qū)、時(shí)段可能需要較多土地估價(jià)師外，沒(méi)必要強(qiáng)令各機(jī)構(gòu)供養(yǎng)比其正常業(yè)務(wù)需要還多的土地估價(jià)師，否則將導(dǎo)致行業(yè)整體的人力資源浪費(fèi)；四是土地評(píng)估業(yè)屬智力密集型行業(yè)，機(jī)構(gòu)擁有土地估價(jià)師的質(zhì)量較數(shù)量更為重要。至于機(jī)構(gòu)法定代表人是否一定要擁有本行業(yè)執(zhí)業(yè)資格，從目前情況看，機(jī)構(gòu)法人非本行業(yè)執(zhí)業(yè)資格的并不多，影響似乎不明顯。但此問(wèn)題可以探討。合伙制機(jī)構(gòu)和有限責(zé)任公司制機(jī)構(gòu)也應(yīng)有所區(qū)別�？傊�，不應(yīng)基于行業(yè)封鎖的角度隨意抬高入市門(mén)檻，這不符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要求，不利于公平競(jìng)爭(zhēng)和行業(yè)健康發(fā)展，不利于降低管理成本和樹(shù)立良好行業(yè)社會(huì)形象。
大家提出資質(zhì)等級(jí)有較好的社會(huì)效果，希望由協(xié)會(huì)繼續(xù)進(jìn)行評(píng)審。資質(zhì)評(píng)審在行業(yè)管理的初期，在規(guī)范隊(duì)伍、方便社會(huì)選擇方面起到了一定的作用。但由于評(píng)審由政府操作和劃定了某些從業(yè)范圍，既有違政府轉(zhuǎn)變職能的要求也有失市場(chǎng)公平，因此資質(zhì)評(píng)審已完成了其歷史使命，無(wú)論是行政主管部門(mén)還是行業(yè)協(xié)會(huì)都不宜再使用。如何填補(bǔ)機(jī)構(gòu)信譽(yù)管理方面的空白？我建議代之以資信評(píng)級(jí)。這是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家常見(jiàn)的、企業(yè)通過(guò)公平、公正、公開(kāi)的競(jìng)爭(zhēng)，長(zhǎng)期培養(yǎng)而獲得的、獨(dú)立的行業(yè)信譽(yù)評(píng)價(jià)，如針對(duì)金融業(yè)的穆迪評(píng)級(jí)，針對(duì)企業(yè)還貸能力的信用評(píng)級(jí)等就是這類(lèi)評(píng)級(jí)的典型代表。土地估價(jià)師協(xié)會(huì)可充當(dāng)獨(dú)立的社會(huì)組織在土地估價(jià)行業(yè)內(nèi)進(jìn)行機(jī)構(gòu)的資信評(píng)級(jí)，評(píng)出的資信等級(jí)是一種信譽(yù)標(biāo)志，不帶從業(yè)范圍等強(qiáng)制性要求，僅供社會(huì)各界自主選擇、參考。為便于實(shí)施，土地估價(jià)師協(xié)會(huì)可先安排研究，待與行政主管部門(mén)協(xié)商一致后，再用市場(chǎng)化的方式和手段來(lái)開(kāi)展。
（三）關(guān)于對(duì)機(jī)構(gòu)組織形式的導(dǎo)向。隨著職能的轉(zhuǎn)變，行政主管部門(mén)對(duì)機(jī)構(gòu)的直接干預(yù)應(yīng)越來(lái)越少，土地估價(jià)師協(xié)會(huì)要更多地開(kāi)展一些導(dǎo)向性工作，引導(dǎo)行業(yè)建立現(xiàn)代企業(yè)制度應(yīng)屬此類(lèi)。國(guó)家目前認(rèn)可的機(jī)構(gòu)組織形式有合伙制和有限責(zé)任制，但現(xiàn)今的土地評(píng)估機(jī)構(gòu)乃至各類(lèi)經(jīng)濟(jì)鑒證類(lèi)機(jī)構(gòu)大多是有限責(zé)任公司。從長(zhǎng)遠(yuǎn)的觀點(diǎn)看，合伙制由于自身特點(diǎn)更有利于行業(yè)的發(fā)展。行政主管部門(mén)不應(yīng)干涉公司的組織形式，合伙制、有限公司都可以繼續(xù)保留，但土地估價(jià)師協(xié)會(huì)可采取措施引導(dǎo)、鼓勵(lì)合伙制機(jī)構(gòu)的發(fā)展。如在合伙制機(jī)構(gòu)的注冊(cè)管理、資信評(píng)級(jí)等方面給予鼓勵(lì)；對(duì)于有限責(zé)任公司，則可考慮要求其辦理強(qiáng)制保險(xiǎn)，利用土地估價(jià)師協(xié)會(huì)的導(dǎo)向措施去影響機(jī)構(gòu)向合伙制傾斜。待合伙制機(jī)構(gòu)數(shù)量形成相當(dāng)規(guī)模后，再考慮向行政部門(mén)提出全行業(yè)實(shí)行合伙制或強(qiáng)制保險(xiǎn)制度的建議，顯示土地估價(jià)師協(xié)會(huì)在行業(yè)中的作用和力量。
（四）關(guān)于機(jī)構(gòu)脫鉤改制。這是今年行業(yè)檢查整頓的重點(diǎn)。土地估價(jià)師協(xié)會(huì)和行政主管部門(mén)的工作重點(diǎn)和工作方法上應(yīng)有所區(qū)別。對(duì)脫鉤改制不徹底、業(yè)務(wù)界定不清的機(jī)構(gòu)，要采用必要手段對(duì)其加以限制，切斷其行政資源，提高其經(jīng)營(yíng)成本；對(duì)脫鉤改制遺留問(wèn)題，既要考慮過(guò)渡措施更要有時(shí)間表；對(duì)脫鉤改制進(jìn)行檢查整頓的同時(shí)，還要研究對(duì)行業(yè)整體進(jìn)一步扶持的措施。土地估價(jià)師協(xié)會(huì)要引導(dǎo)會(huì)員采用諸如人力資源爭(zhēng)奪、牽頭組織業(yè)務(wù)、出名讓利等市場(chǎng)手段去促進(jìn)事業(yè)機(jī)構(gòu)退出市場(chǎng)、實(shí)現(xiàn)同業(yè)機(jī)構(gòu)公平競(jìng)爭(zhēng)；幫助脫鉤改制困難的機(jī)構(gòu)適應(yīng)事業(yè)性和市場(chǎng)中介性的巨大反差；協(xié)助部分脫鉤改制機(jī)構(gòu)和人員開(kāi)展從業(yè)保障工作；研究各�。▍^(qū)、市）土地估價(jià)師協(xié)會(huì)的會(huì)員如何在本省（區(qū)、市）地市（區(qū)）、縣或跨�。▍^(qū)、市）發(fā)展，中國(guó)土地估價(jià)師協(xié)會(huì)的會(huì)員如何到各地去執(zhí)業(yè)等等，凡此種種都需要各個(gè)土地估價(jià)師協(xié)會(huì)認(rèn)真研究。
三、循序漸進(jìn)，配合開(kāi)展人員管理
土地估價(jià)師協(xié)會(huì)要在準(zhǔn)確定位的前提下，配合行政主管部門(mén)搞好對(duì)土地估價(jià)師等從業(yè)人員的管理。土地估價(jià)師資格是國(guó)土資源部代表國(guó)家經(jīng)考試認(rèn)證的，對(duì)土地估價(jià)師的管理首先是部的職權(quán)，各地土地估價(jià)師協(xié)會(huì)對(duì)土地估價(jià)師的管理是依據(jù)國(guó)土資源部的要求進(jìn)行的。協(xié)會(huì)只可對(duì)違紀(jì)的土地估價(jià)師進(jìn)行調(diào)查取證，查實(shí)問(wèn)題后報(bào)告國(guó)土資源部提請(qǐng)?zhí)幚�，不宜直接進(jìn)行處罰。對(duì)于違規(guī)違紀(jì)會(huì)員，土地估價(jià)師協(xié)會(huì)可以依據(jù)自律規(guī)定進(jìn)行查處直至開(kāi)除其會(huì)籍。目前土地估價(jià)師協(xié)會(huì)應(yīng)該循序漸進(jìn)地開(kāi)展土地估價(jià)師的管理工作。
（一）關(guān)于人員注冊(cè)。土地估價(jià)師注冊(cè)是對(duì)執(zhí)業(yè)狀況的登記，是按市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)模式對(duì)專(zhuān)業(yè)資格人員實(shí)行的執(zhí)業(yè)及非執(zhí)業(yè)區(qū)別管理的有效措施。不執(zhí)業(yè)的土地估價(jià)師無(wú)需進(jìn)行注冊(cè)登記，執(zhí)業(yè)的土地估價(jià)師不進(jìn)行注冊(cè)登記就不具有估價(jià)報(bào)告簽字權(quán)，簽字也不具法律效力。執(zhí)業(yè)資格源于土地估價(jià)師資格考試，考試通過(guò)并經(jīng)國(guó)土資源部確認(rèn)即取得資格，目前不宜設(shè)置諸如考取后若干年方可執(zhí)業(yè)的類(lèi)似限制，更不能為提高注冊(cè)的權(quán)威，把執(zhí)業(yè)人員的注冊(cè)登記分別管理混同或演化為另一種專(zhuān)業(yè)資格或執(zhí)業(yè)資格。目前全國(guó)2.1萬(wàn)名土地估價(jià)師中約8千人在執(zhí)業(yè)，土地估價(jià)師協(xié)會(huì)和管理機(jī)關(guān)只要做好這8千人的執(zhí)業(yè)注冊(cè)登記，把好簽字權(quán)關(guān)就可以嚴(yán)格對(duì)土地估價(jià)師進(jìn)行區(qū)別管理。
（二）關(guān)于屬地管理。少數(shù)地方土地估價(jià)師協(xié)會(huì)規(guī)定在當(dāng)?shù)貓?zhí)業(yè)的土地估價(jià)師必須加入土地估價(jià)師協(xié)會(huì)，這是不合適的。且不說(shuō)與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)原則不符，僅就入會(huì)的便利而言，就非中國(guó)土地估價(jià)師協(xié)會(huì)莫屬。然而在當(dāng)?shù)貓?zhí)業(yè)的土地估價(jià)師必須按照國(guó)土資源部的規(guī)定在土地估價(jià)師協(xié)會(huì)辦理執(zhí)業(yè)注冊(cè)登記，和必須加入土地估價(jià)師協(xié)會(huì)并非同一件事。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，將會(huì)員資格與從業(yè)資格掛鉤，極易滋長(zhǎng)幫會(huì)習(xí)氣，應(yīng)該慎之又慎。目前協(xié)會(huì)統(tǒng)領(lǐng)全行業(yè)的時(shí)機(jī)尚不成熟，強(qiáng)迫入會(huì)將使政府面對(duì)從業(yè)人員投訴時(shí)左右為難。建議各地協(xié)會(huì)通過(guò)與行政主管部門(mén)的長(zhǎng)期配合，提高服務(wù)意識(shí)，加強(qiáng)內(nèi)部管理，最終形成市場(chǎng)選擇的局面，使從業(yè)人員不入會(huì)就沒(méi)有信譽(yù)、就沒(méi)有其市場(chǎng)，造成人人爭(zhēng)相入會(huì)的結(jié)果。
（三）關(guān)于繼續(xù)教育。按照《土地估價(jià)師繼續(xù)教育暫行規(guī)定》，土地估價(jià)師每5年接受繼續(xù)教育時(shí)間不得少于100學(xué)時(shí)；中國(guó)土地估價(jià)師協(xié)會(huì)具體負(fù)責(zé)土地估價(jià)師繼續(xù)教育的計(jì)劃編制和組織實(shí)施。按每5年輪訓(xùn)1遍計(jì)，年均約需培訓(xùn)4000名。要開(kāi)展多種形式、豐富多彩、涉及多個(gè)學(xué)科的繼續(xù)教育活動(dòng)，建立各種活動(dòng)折算學(xué)分的制度，集中專(zhuān)家、學(xué)者，選擇優(yōu)秀教材，提高教學(xué)質(zhì)量，充分調(diào)動(dòng)各地協(xié)會(huì)、各種院校、各類(lèi)機(jī)構(gòu)開(kāi)展繼續(xù)教育活動(dòng)的積極性，共同完成這一艱巨的任務(wù)。目前要防止將繼續(xù)教育活動(dòng)簡(jiǎn)單化和層層下放培訓(xùn)的現(xiàn)象，必須重申繼續(xù)教育是國(guó)土資源部明確要求中國(guó)土地估價(jià)師協(xié)會(huì)承辦的針對(duì)全行業(yè)的管理事務(wù)之一。未經(jīng)列入計(jì)劃和未經(jīng)批準(zhǔn)的活動(dòng)不能計(jì)作或折算為繼續(xù)教育學(xué)時(shí)。
（四）關(guān)于業(yè)內(nèi)紀(jì)律和輿論導(dǎo)向。土地估價(jià)師協(xié)會(huì)不僅有管好自己會(huì)員的職責(zé)，也具有配合行政主管部門(mén)開(kāi)展從業(yè)資格、執(zhí)業(yè)質(zhì)量等監(jiān)督檢查的主動(dòng)權(quán)，對(duì)發(fā)現(xiàn)的行業(yè)問(wèn)題可向行政主管部門(mén)提出管理建議，并可在會(huì)員中率先執(zhí)行。土地估價(jià)師協(xié)會(huì)可通過(guò)褒揚(yáng)和表彰行業(yè)內(nèi)先進(jìn)個(gè)人和事跡，揭露、譴責(zé)行業(yè)內(nèi)丑惡行為與現(xiàn)象的方式，反映和評(píng)判各種傾向，對(duì)會(huì)員乃至全行業(yè)表明行業(yè)自律的態(tài)度，為加強(qiáng)行業(yè)管理對(duì)行政主管部門(mén)、行業(yè)內(nèi)有關(guān)人和事施加社會(huì)影響。
（五）關(guān)于協(xié)調(diào)外部關(guān)系。對(duì)其他部門(mén)管理的其他行業(yè)的中介機(jī)構(gòu)的違規(guī)違紀(jì)行為，國(guó)土資源行政主管部門(mén)和土地估價(jià)師協(xié)會(huì)均難以處理。因此，我們應(yīng)該立足于土地估價(jià)行業(yè)，管好自己的事，自覺(jué)按市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)則辦事，嚴(yán)以律己，樹(shù)立行業(yè)典范，從而推動(dòng)各經(jīng)濟(jì)鑒證類(lèi)行業(yè)向規(guī)范化發(fā)展。協(xié)會(huì)以管好自己的會(huì)員為主，行政主管部門(mén)管好本行業(yè)分內(nèi)之事。對(duì)相關(guān)行業(yè)存在的問(wèn)題（如無(wú)土地評(píng)估資格從事土地評(píng)估業(yè)務(wù)等），協(xié)會(huì)應(yīng)通過(guò)配合國(guó)土資源部門(mén)與有關(guān)部門(mén)協(xié)商，或向有關(guān)方面檢舉、揭發(fā)的方式進(jìn)行處理，在支持外部門(mén)凈化其自身的同時(shí)爭(zhēng)取外部環(huán)境對(duì)協(xié)會(huì)的支持。
四、發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)，引導(dǎo)技術(shù)方向
加強(qiáng)技術(shù)監(jiān)督，形成全行業(yè)的技術(shù)規(guī)范應(yīng)該是協(xié)會(huì)著力加強(qiáng)的工作。土地估價(jià)理論和方法是在實(shí)踐中不斷完善、發(fā)展的，完善和發(fā)展了的理論、方法需高水平的土地評(píng)估專(zhuān)業(yè)人才加以歸納、總結(jié)、提升，最終形成操作指引或技術(shù)守則，成為全行業(yè)的共同財(cái)富。土地估價(jià)師隊(duì)伍中的最精英分子多在機(jī)構(gòu)中執(zhí)業(yè)，他們比行政部門(mén)人員在理論和技術(shù)上研究得更深入、更透澈。土地估價(jià)師協(xié)會(huì)應(yīng)從促進(jìn)行業(yè)發(fā)展、提高行業(yè)水平、維護(hù)行業(yè)利益角度出發(fā)，運(yùn)用行業(yè)自律組織身份，組織做好技術(shù)監(jiān)督，調(diào)整、完善和規(guī)范土地評(píng)估的理論和技術(shù)方法。
（一）組織編制有關(guān)估價(jià)技術(shù)守則、操作指引。這些內(nèi)部指引和守則，可以服務(wù)和約束會(huì)員，進(jìn)而可作為業(yè)內(nèi)參考，形成業(yè)內(nèi)的實(shí)際標(biāo)準(zhǔn)。如果會(huì)員和非會(huì)員都遵循了這些類(lèi)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)或準(zhǔn)則，全行業(yè)自然而然就采用了。土地估價(jià)師協(xié)會(huì)可以在技術(shù)方面充分發(fā)揮導(dǎo)向作用，如可組織對(duì)土地估價(jià)報(bào)告格式的修訂，各種評(píng)估參數(shù)的推薦使用，提倡會(huì)員遵循的評(píng)估程序和環(huán)節(jié)等等。專(zhuān)業(yè)技術(shù)類(lèi)的事情行政機(jī)關(guān)不適宜直接主導(dǎo)和參與，但形成行業(yè)的有關(guān)成果后，可以提請(qǐng)以行政部門(mén)名義發(fā)布。
（二）承擔(dān)土地估價(jià)報(bào)告質(zhì)量檢查。這是維護(hù)好行業(yè)執(zhí)業(yè)質(zhì)量和社會(huì)形象，促進(jìn)機(jī)構(gòu)生存發(fā)展的重要手段。行政主管部門(mén)取消確認(rèn)審批后的土地估價(jià)報(bào)告質(zhì)量應(yīng)主要由土地估價(jià)師協(xié)會(huì)出面把關(guān)，特別是在行政主管部門(mén)備案的估價(jià)報(bào)告更應(yīng)嚴(yán)格審查，防止虛假評(píng)估，以穩(wěn)定并逐步提高行業(yè)整體技術(shù)水平。實(shí)行土地估價(jià)報(bào)告和業(yè)績(jī)備案以來(lái)，部分中介機(jī)構(gòu)為爭(zhēng)奪市場(chǎng)份額壓低價(jià)格，技術(shù)質(zhì)量已呈現(xiàn)滑坡跡象，應(yīng)當(dāng)引起高度重視，采取檢查措施盡快對(duì)報(bào)告進(jìn)行評(píng)審。
五、創(chuàng)新評(píng)估技術(shù)，拓展業(yè)務(wù)領(lǐng)域
隨著各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的改革，開(kāi)展土地估價(jià)業(yè)務(wù)的機(jī)遇也大量地涌現(xiàn)出來(lái)，關(guān)鍵是看我們?cè)谕恋卦u(píng)估業(yè)務(wù)上是否具備開(kāi)拓創(chuàng)新的能力。土地估價(jià)師協(xié)會(huì)可以大力促進(jìn)或倡導(dǎo)開(kāi)展多項(xiàng)土地評(píng)估新業(yè)務(wù)。
（一）劃撥土地使用權(quán)評(píng)估。這是部44號(hào)、433號(hào)文件為土地評(píng)估行業(yè)開(kāi)辟的業(yè)務(wù)新空間，為樹(shù)立土地估價(jià)師協(xié)會(huì)和土地評(píng)估機(jī)構(gòu)的權(quán)威提供了新機(jī)遇，是任何其他評(píng)估行業(yè)不可能代替的。如果在解決劃撥土地評(píng)估技術(shù)的基礎(chǔ)上，幫助企業(yè)開(kāi)展劃撥土地使用權(quán)評(píng)估，就可大大推進(jìn)土地評(píng)估業(yè)務(wù)的發(fā)展。可謂一舉三得：既推進(jìn)土地評(píng)估事業(yè)向前發(fā)展；又為中介機(jī)構(gòu)找到新的業(yè)務(wù)渠道；還使國(guó)土資源部的劃撥土地使用權(quán)政策得到落實(shí)。遺憾的是至今未形成相應(yīng)的技術(shù)守則或操作指引。
（二）征地價(jià)格評(píng)估。中共十六屆三中全會(huì)《決定》中明確了征地制度改革方向，確立了按價(jià)征地原則，也自然引出了具體按照何種價(jià)格執(zhí)行征地的問(wèn)題。是按照土地原農(nóng)業(yè)用途價(jià)格還是改變用途后的建設(shè)用地價(jià)？是按照平均建設(shè)用地價(jià)還是單個(gè)地塊的建設(shè)用地價(jià)？是按照市場(chǎng)價(jià)、折扣價(jià)還是區(qū)域平均價(jià)？對(duì)此問(wèn)題的系統(tǒng)研究成果仍屬空白。土地估價(jià)師應(yīng)從職業(yè)的角度提出評(píng)論和建議。戰(zhàn)略上的問(wèn)題即征地制度改革方向、按價(jià)征地原則由中央、部里確定，戰(zhàn)術(shù)上問(wèn)題即按照何種價(jià)格征地更合理應(yīng)由估價(jià)師提供答案。
（三）土地收購(gòu)價(jià)、出讓底價(jià)評(píng)估。土地收購(gòu)價(jià)、出讓底價(jià)的確定關(guān)乎土地當(dāng)事人的合法權(quán)益和國(guó)有土地資產(chǎn)的保值增值。土地估價(jià)師協(xié)會(huì)可引導(dǎo)機(jī)構(gòu)更多著眼于國(guó)土資源系統(tǒng)內(nèi)工作的估價(jià)業(yè)務(wù)挖潛，以專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)影響、幫助行政決策。要敢于獨(dú)立發(fā)表土地估價(jià)的專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)，力促有關(guān)政策的調(diào)整，尋覓新的估價(jià)領(lǐng)域，爭(zhēng)取在這類(lèi)項(xiàng)目上開(kāi)展土地評(píng)估業(yè)務(wù)。
（四）集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)價(jià)評(píng)估。集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的相關(guān)法律法規(guī)正在醞釀之中，這將是土地評(píng)估業(yè)務(wù)的又一廣闊領(lǐng)域。集體土地所有權(quán)條件下的土地轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的價(jià)格如何評(píng)估？不同所有權(quán)之間的土地流轉(zhuǎn)會(huì)呈現(xiàn)什么價(jià)格？對(duì)土地估價(jià)人員和機(jī)構(gòu)既是工作機(jī)遇，也是挑戰(zhàn)。土地估價(jià)師協(xié)會(huì)應(yīng)組織力量抓緊研究，幫助本行業(yè)爭(zhēng)取新的市場(chǎng)。
（五）土地登記代理業(yè)務(wù)拓展。隨著土地市場(chǎng)的逐步完善，在鞏固和拓展土地估價(jià)業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)上，要開(kāi)展更多種類(lèi)的土地中介業(yè)務(wù)來(lái)保證機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)量和經(jīng)濟(jì)效益，我部已將土地登記代理作為新的產(chǎn)業(yè)方向發(fā)展，土地估價(jià)師協(xié)會(huì)要引導(dǎo)機(jī)構(gòu)盡快進(jìn)入這一新領(lǐng)域，使登記代理和土地估價(jià)共同形成具有強(qiáng)大市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的綜合業(yè)務(wù)。
六、提升社會(huì)影響，維護(hù)會(huì)員權(quán)益
盡快提高協(xié)會(huì)的社會(huì)知名度，協(xié)助行政主管部門(mén)維護(hù)評(píng)估市場(chǎng)秩序和會(huì)員合法權(quán)益，也是土地估價(jià)師協(xié)會(huì)亟待破解的難題。在經(jīng)過(guò)反復(fù)思考后，形成一些初步思路。
（一）遏制惡性競(jìng)爭(zhēng)。針對(duì)壓低價(jià)格進(jìn)行惡性競(jìng)爭(zhēng)，目前尚無(wú)十分有效的辦法，實(shí)踐證明采取締結(jié)“價(jià)格同盟”等保護(hù)措施效果欠佳。因此，土地估價(jià)師協(xié)會(huì)應(yīng)該將主要力量放在制止不顧報(bào)告質(zhì)量，隨意減低成本上。通過(guò)確立評(píng)估成果的高質(zhì)量要求，加大對(duì)估價(jià)報(bào)告檢查和監(jiān)督的力度，嘗試構(gòu)建技術(shù)壁壘，迫使中介機(jī)構(gòu)聘請(qǐng)高水平土地估價(jià)人員，提高報(bào)告質(zhì)量，以加大并拉近所有評(píng)估公司的執(zhí)業(yè)成本，使各機(jī)構(gòu)基本在同一成本水平上展開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)，從而摸索出防止行業(yè)惡性競(jìng)爭(zhēng)的較有效手段。
（二）做好信息發(fā)布工作。發(fā)布行業(yè)內(nèi)及其相關(guān)信息一定要真實(shí)、可靠；要注意分清政府和協(xié)會(huì)公告的作用對(duì)象，不能越位、錯(cuò)位；屬協(xié)會(huì)自律方面的內(nèi)容由土地估價(jià)師協(xié)會(huì)發(fā)布，屬于行業(yè)管理方面的信息以行政主管部門(mén)名義發(fā)布，不便以行政主管部門(mén)名義發(fā)布的，可由土地估價(jià)師協(xié)會(huì)發(fā)布。
（三）形成專(zhuān)業(yè)聲音。目前這方面的工作普遍薄弱。土地估價(jià)師協(xié)會(huì)應(yīng)代表行業(yè)或組織有關(guān)人員向社會(huì)發(fā)出專(zhuān)業(yè)聲音。一是土地估價(jià)師協(xié)會(huì)以統(tǒng)一行業(yè)口徑的形式，代表行業(yè)或?qū)I(yè)界發(fā)言或發(fā)表聲明；二是以組織業(yè)內(nèi)人士發(fā)表專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)的形式，只代表個(gè)人專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)但不代表協(xié)會(huì)立場(chǎng)。如土地出讓之前組織地價(jià)專(zhuān)家對(duì)成交價(jià)的專(zhuān)業(yè)預(yù)測(cè)等。
（四）舉辦公益活動(dòng)。這是樹(shù)立土地估價(jià)師協(xié)會(huì)良好社會(huì)形象，促進(jìn)行業(yè)融合的有效措施。土地估價(jià)師協(xié)會(huì)可規(guī)定每年有一定時(shí)數(shù)的土地估價(jià)社會(huì)公益活動(dòng)，如采用自愿報(bào)名或抽簽方式承擔(dān)減免收費(fèi)的評(píng)估援助活動(dòng)等，進(jìn)一步提升土地估價(jià)的專(zhuān)業(yè)形象。
（五）加強(qiáng)部門(mén)溝通。除國(guó)土資源外，還應(yīng)開(kāi)展與如財(cái)政、稅務(wù)、建設(shè)、證券、銀行等部門(mén)和系統(tǒng)的聯(lián)絡(luò)、溝通。
七、加強(qiáng)協(xié)同配合，以聯(lián)系促發(fā)展
各地土地估價(jià)師協(xié)會(huì)通過(guò)聯(lián)席會(huì)形式聯(lián)系起來(lái)，相互學(xué)習(xí)，取長(zhǎng)補(bǔ)短，提高服務(wù)和管理水平，吸引更多估價(jià)師和機(jī)構(gòu)入會(huì)，促使土地估價(jià)師協(xié)會(huì)發(fā)展壯大，構(gòu)成網(wǎng)絡(luò)，最終形成行業(yè)管理組織。
（一）聯(lián)席會(huì)是協(xié)會(huì)網(wǎng)絡(luò)，是工作平臺(tái)，應(yīng)該形成各地土地估價(jià)師協(xié)會(huì)溝通信息、統(tǒng)一認(rèn)識(shí)、協(xié)同配合的一種機(jī)制。
（二）通過(guò)聯(lián)席會(huì)協(xié)商會(huì)員異地執(zhí)業(yè)、轉(zhuǎn)移執(zhí)業(yè)的問(wèn)題。對(duì)專(zhuān)業(yè)人員流動(dòng)的管理，應(yīng)在共同協(xié)議中形成和明確。
（三）通過(guò)聯(lián)席會(huì)研究土地估價(jià)師協(xié)會(huì)彼此間的關(guān)系，各協(xié)會(huì)會(huì)員的資格銜接，并在共同協(xié)議中明確。
（四）聯(lián)席會(huì)要協(xié)商土地估價(jià)師協(xié)會(huì)間技術(shù)檢查的銜接、互認(rèn)。協(xié)商檢查報(bào)告的交換傳遞和結(jié)果的互認(rèn)問(wèn)題，并應(yīng)在對(duì)會(huì)員自律管理中體現(xiàn)便民原則。
八、上下齊心協(xié)力，完成今年工作
（一）中國(guó)土地估價(jià)師協(xié)會(huì)換屆。中國(guó)土地估價(jià)師協(xié)會(huì)已遞交換屆申請(qǐng)報(bào)告，部里擬成立換屆領(lǐng)導(dǎo)小組。換屆的基本原則是：（1）使更多機(jī)構(gòu)的年輕人進(jìn)入領(lǐng)導(dǎo)層，發(fā)揮決策作用；（2）秘書(shū)班子相對(duì)長(zhǎng)期穩(wěn)定，會(huì)長(zhǎng)專(zhuān)職，副會(huì)長(zhǎng)、秘書(shū)長(zhǎng)選舉產(chǎn)生；（3）盡快開(kāi)展并完成換屆工作。
（二）土地評(píng)估行業(yè)十周年回顧。擬統(tǒng)一安排，望各地土地估價(jià)師協(xié)會(huì)通力合作。
（三）今年土地估價(jià)師考試。鑒于《行政許可法》即將施行等原因，今年考試的組織方式可能會(huì)有新的調(diào)整，部里將會(huì)做出妥善處理。
（四）機(jī)構(gòu)脫鉤改制檢查。要特別注意把握兩方面工作：一是要有整改和限制完成的時(shí)間表；二是遺留問(wèn)題要有過(guò)渡的解決辦法。各地土地估價(jià)師協(xié)會(huì)應(yīng)配合行政主管部門(mén)做好工作。
如果說(shuō)去年是土地估價(jià)師協(xié)會(huì)成立、起步、建章立制的一年，那么今年就是定位、到位、搞好銜接的一年。協(xié)會(huì)應(yīng)在行政主管部門(mén)指導(dǎo)和支持下大膽、獨(dú)立地開(kāi)展工作。行政部門(mén)不干預(yù)協(xié)會(huì)的日常事務(wù)，協(xié)會(huì)在定好位的基礎(chǔ)上配合行政主管部門(mén)完成行業(yè)管理工作。共同努力，推進(jìn)我國(guó)土地估價(jià)事業(yè)的發(fā)展。
以上意見(jiàn)，供大家參考。謝謝！
