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      胡存智:抓住機遇 務實創新 開創協會工作新局面

      來源: 日期:2004-03-16 14:16:18

      抓住機遇   務實創新   開創協會工作新局面

      ―― ----在 2004年土地估價師協會秘書長聯席會上的講話

      胡存智

      2004年2月26日)

       

          聽了鹿副部長的講話以及在座各位的發言,很受啟發。目前,土地估價行業發展形勢很好,特別是去年國務院辦公廳轉發了財政部《關于加強和規范評估行業管理意見的通知》,在國務院清理整頓經濟鑒證類社會中介機構工作的基礎上,再次對土地估價師和土地評估行業的地位和作用加以明確和肯定?梢灶A見,隨著我們的共同努力,行業將繼續發展壯大,且日趨規范。下面我講八點意見,供土地估價師協會的同志們參考。

          一、理順行業管理關系,明確自身職責

          土地估價師協會與行政主管部門在行業管理上明確職責,理順關系,對土地估價行業的管理至關重要。目前,27個。▍^、市)都成立了土地估價師協會,標志著行業管理正在由政府主導逐步走向行業主導。土地估價師協會的成立,意味著行政部門在行業管理的職能上要做出相應調整,土地估價師協會要迅速找準定位,創新管理方式,配合行政管理部門承擔起相應的行業管理職能。如何從國家、從土地評估行業的整體利益出發去分析判斷和定位,重新設定行業管理的權力和職責,對行政主管部門和土地估價師協會都是新課題。面對新形勢,必須首先認清三點:

          一是土地估價師協會必然要從會員自律組織最終發展成行業管理組織。政府逐漸退出,行業管理的具體事務移交協會,會員執業資格、權利義務等由協會規定,政府不再直接干預。從世界各地的情況看莫不如此,如英國、加拿大、日本、香港等。二是目前土地估價師協會成為名符其實的土地評估行業管理組織客觀上還有相當大的困難。目前政府不同部門對各經濟鑒證類評估的行政干預、部門封鎖仍不同程度地存在,土地估價師協會的興衰存亡取決于部門協調。在部門分割市場的現象未徹底消除之前,行業管理仍然是行政主管部門管到哪里,協會管理才能延伸到哪里。三是土地估價師協會在管理思路、管理方式、管理機制上還不能適應全行業管理的要求。管理按市場經濟規律的創新少,往往自覺不自覺地照搬行政管理的方式、方法。出于對權威的渴望和迫于經費的壓力,服務意識少,收費動力強,個別還出現強制入會、高額收費的現象。

          正視以上三點現實,才能認清目前行業管理正處于行政主管部門向協會過渡的歷史階段,也就理解了現階段明確職責、理順關系的必要性和重要性。

          立足于會員自律管理并配合行政主管部門搞好行業管理是土地估價師協會的核心工作。應當明確協會制定的所有規則和要求僅針對會員而言,不能簡單套用于所有的估價機構和人員,代替行政主管部門行使全行業的管理職能。協會應當通過管好會員,探索創新,建立起同業規范,隨著自身逐步壯大和行政主管部門逐步淡出,眾望所歸,自然演化為全行業的管理機構。當前定位為行業自律組織并不意味土地估價師協會在行業管理方面無所作為,只是需要在管好自己會員的基礎上才能接受行政主管部門的委托或授權,代行全行業的部分管理職能。要分清這兩種管理并不容易,過之則易與行政部門爭執不休,不及則易出現行業管理“真空”,現在行業管理所發生的矛盾均緣于此。

          各地土地估價師協會都要通過調整和理順與地方行政主管部門的關系,有側重、有目標地開展好這兩項管理。已與行政主管部門在人、財、事務方面分開的協會,建議按照上述方式調整,理順關系,明確各自職責;對領導職務多為行政主管部門人員兼任的協會,應著重分清兩類管理,按不同管理事項分別運作,為行政主管部門與土地估價師協會最終分開提前做好試運行。

          土地估價師協會和行政主管部門分開的目的是促進土地估價師協會向全行業管理轉變。具體工作中應積極穩妥,不可拔苗助長。形勢未到,盲目冒進,只會把好事搞僵、搞壞。在理順關系的同時,提高自律水平,通過實踐健全自律守則,逐步影響全行業,最終擴展為全行業的管理措施和規矩。行政主管部門要想方設法幫助土地估價師協會工作到位,努力打破行業壟斷、部門封鎖。土地估價師協會一定要依靠行政主管部門的支持,在行業管理中發揮力所能及的作用。

          隨著政府管理方式的轉變,行業管理中政府不該管的事應交由市場去管而不應該交給協會去管,只有政府該管但管不好的事交由協會管。這是一個改革的過程,也是一個不以人的意志為轉移的過程。行政主管部門既要放權、放事給協會也要防止把應取消的事項轉移到協會;土地估價師協會既要迎難而進、接續工作,也要防止照搬行政的做法管理行業。要改革創新,以符合市場經濟的方式開展協會工作。目前國土資源部已明確要求中國土地估價師協會承擔四項全行業管理的事務。一是土地估價報告質量評審,二是土地估價師的繼續教育,三是土地評估中介機構及土地估價師的注冊,四是土地估價師資格考試。按照《行政許可法》的規定,授權、委托產生的法律后果仍由授權、委托人負責承擔。所以,行政主管部門和土地估價師協會對此都要有清醒的認識,協會在大膽開展工作的同時還須和行政主管部門密切配合,接受指導,取得支持,順利完成工作,以提高土地估價師協會在全行業的地位。

          二、順應市場要求,促進機構管理

          土地估價師協會的一項重要職能是機構會員的管理。通過管理機構,逐漸完善自律制度,最終在行政主管部門的推動下,走向全行業管理。對機構會員管理應注意以下幾點。

          (一)關于機構備案與注冊關系。1995年以來,我部一直執行工商登記后機構備案制度。市場準入主要靠工商局把關,我部備案不設審批。最近工商登記改革,明確了除法律法規已有限制外,公司營業范圍不再做特別規定。土地估價機構的專業資格如何保障?機構入市管理如何實現平穩過渡和銜接?這是行業管理中亟待解決的問題。

          如果對評估機構的專業人員資格和人數的認定符合法律規定,工商登記改革后,原由工商部門進行的土地估價師構成等審查內容自然應轉入備案環節,足夠數量的土地估價師是備案的必備條件;如果對評估機構的專業人員資格和人數的認定不符合行政許可規定,則在備案中不能對土地估價師數量提出要求,只能在加入協會注冊時設定機構會員土地估價師數量門檻。由于目前國土資源部門在行業管理改革中淡化行政管理環節的備案,強化行業協會管理的注冊監管,可以考慮將機構備案明確要求協會負責承辦,使協會可以根據情況,在備案或注冊環節對機構進行專業資格把關。這樣做,一是滿足了行政主管部門轉變職能的要求;二是達到了改進管理方式的目標,在減少管理環節、便民、降低管理成本的同時,保證了機構管理的銜接和穩定;三是適應形勢的發展,大力支持了土地估價師協會工作,促進其成長壯大,實現了行政主管部門、土地估價師協會和保持機構專業性的“三贏”。

          鑒于各地土地估價師協會力量不均衡,可考慮在條件具備的地方通過行政明確要求,讓協會在辦理注冊中一并承辦備案事宜;尚不具備條件或未成立土地估價師協會的地方仍由行政主管部門辦理備案事宜(包括審查或記載機構土地估價師狀況等),待條件具備時再交協會承辦。

          (二)關于機構準入門檻和機構管理。不少地方反映土地評估行業進入門檻過低,長此下去難以為繼。建議增加機構中土地估價師人數提高入市門檻;建議機構法定代表人應具備土地估價師資格等。強制增加土地估價師人數以提高入市門檻的做法目前似乎不宜采用。一是現有法律法規和政策對機構設立時專業人員最低數量已有規定;二是機構自主經營,自負盈虧,專業員工需要量屬機構內部事務,不應干預;三是土地不動產地域性強,交易總量有限,除少數大公司或在業務量大的地區、時段可能需要較多土地估價師外,沒必要強令各機構供養比其正常業務需要還多的土地估價師,否則將導致行業整體的人力資源浪費;四是土地評估業屬智力密集型行業,機構擁有土地估價師的質量較數量更為重要。至于機構法定代表人是否一定要擁有本行業執業資格,從目前情況看,機構法人非本行業執業資格的并不多,影響似乎不明顯。但此問題可以探討。合伙制機構和有限責任公司制機構也應有所區別?傊,不應基于行業封鎖的角度隨意抬高入市門檻,這不符合市場經濟的要求,不利于公平競爭和行業健康發展,不利于降低管理成本和樹立良好行業社會形象。

          大家提出資質等級有較好的社會效果,希望由協會繼續進行評審。資質評審在行業管理的初期,在規范隊伍、方便社會選擇方面起到了一定的作用。但由于評審由政府操作和劃定了某些從業范圍,既有違政府轉變職能的要求也有失市場公平,因此資質評審已完成了其歷史使命,無論是行政主管部門還是行業協會都不宜再使用。如何填補機構信譽管理方面的空白?我建議代之以資信評級。這是市場經濟國家常見的、企業通過公平、公正、公開的競爭,長期培養而獲得的、獨立的行業信譽評價,如針對金融業的穆迪評級,針對企業還貸能力的信用評級等就是這類評級的典型代表。土地估價師協會可充當獨立的社會組織在土地估價行業內進行機構的資信評級,評出的資信等級是一種信譽標志,不帶從業范圍等強制性要求,僅供社會各界自主選擇、參考。為便于實施,土地估價師協會可先安排研究,待與行政主管部門協商一致后,再用市場化的方式和手段來開展。

          (三)關于對機構組織形式的導向。隨著職能的轉變,行政主管部門對機構的直接干預應越來越少,土地估價師協會要更多地開展一些導向性工作,引導行業建立現代企業制度應屬此類。國家目前認可的機構組織形式有合伙制和有限責任制,但現今的土地評估機構乃至各類經濟鑒證類機構大多是有限責任公司。從長遠的觀點看,合伙制由于自身特點更有利于行業的發展。行政主管部門不應干涉公司的組織形式,合伙制、有限公司都可以繼續保留,但土地估價師協會可采取措施引導、鼓勵合伙制機構的發展。如在合伙制機構的注冊管理、資信評級等方面給予鼓勵;對于有限責任公司,則可考慮要求其辦理強制保險,利用土地估價師協會的導向措施去影響機構向合伙制傾斜。待合伙制機構數量形成相當規模后,再考慮向行政部門提出全行業實行合伙制或強制保險制度的建議,顯示土地估價師協會在行業中的作用和力量。

          (四)關于機構脫鉤改制。這是今年行業檢查整頓的重點。土地估價師協會和行政主管部門的工作重點和工作方法上應有所區別。對脫鉤改制不徹底、業務界定不清的機構,要采用必要手段對其加以限制,切斷其行政資源,提高其經營成本;對脫鉤改制遺留問題,既要考慮過渡措施更要有時間表;對脫鉤改制進行檢查整頓的同時,還要研究對行業整體進一步扶持的措施。土地估價師協會要引導會員采用諸如人力資源爭奪、牽頭組織業務、出名讓利等市場手段去促進事業機構退出市場、實現同業機構公平競爭;幫助脫鉤改制困難的機構適應事業性和市場中介性的巨大反差;協助部分脫鉤改制機構和人員開展從業保障工作;研究各。▍^、市)土地估價師協會的會員如何在本。▍^、市)地市(區)、縣或跨。▍^、市)發展,中國土地估價師協會的會員如何到各地去執業等等,凡此種種都需要各個土地估價師協會認真研究。

          三、循序漸進,配合開展人員管理

          土地估價師協會要在準確定位的前提下,配合行政主管部門搞好對土地估價師等從業人員的管理。土地估價師資格是國土資源部代表國家經考試認證的,對土地估價師的管理首先是部的職權,各地土地估價師協會對土地估價師的管理是依據國土資源部的要求進行的。協會只可對違紀的土地估價師進行調查取證,查實問題后報告國土資源部提請處理,不宜直接進行處罰。對于違規違紀會員,土地估價師協會可以依據自律規定進行查處直至開除其會籍。目前土地估價師協會應該循序漸進地開展土地估價師的管理工作。

          (一)關于人員注冊。土地估價師注冊是對執業狀況的登記,是按市場經濟模式對專業資格人員實行的執業及非執業區別管理的有效措施。不執業的土地估價師無需進行注冊登記,執業的土地估價師不進行注冊登記就不具有估價報告簽字權,簽字也不具法律效力。執業資格源于土地估價師資格考試,考試通過并經國土資源部確認即取得資格,目前不宜設置諸如考取后若干年方可執業的類似限制,更不能為提高注冊的權威,把執業人員的注冊登記分別管理混同或演化為另一種專業資格或執業資格。目前全國2.1萬名土地估價師中約8千人在執業,土地估價師協會和管理機關只要做好這8千人的執業注冊登記,把好簽字權關就可以嚴格對土地估價師進行區別管理。

          (二)關于屬地管理。少數地方土地估價師協會規定在當地執業的土地估價師必須加入土地估價師協會,這是不合適的。且不說與市場經濟原則不符,僅就入會的便利而言,就非中國土地估價師協會莫屬。然而在當地執業的土地估價師必須按照國土資源部的規定在土地估價師協會辦理執業注冊登記,和必須加入土地估價師協會并非同一件事。在市場經濟條件下,將會員資格與從業資格掛鉤,極易滋長幫會習氣,應該慎之又慎。目前協會統領全行業的時機尚不成熟,強迫入會將使政府面對從業人員投訴時左右為難。建議各地協會通過與行政主管部門的長期配合,提高服務意識,加強內部管理,最終形成市場選擇的局面,使從業人員不入會就沒有信譽、就沒有其市場,造成人人爭相入會的結果。

          (三)關于繼續教育。按照《土地估價師繼續教育暫行規定》,土地估價師每5年接受繼續教育時間不得少于100學時;中國土地估價師協會具體負責土地估價師繼續教育的計劃編制和組織實施。按每5年輪訓1遍計,年均約需培訓4000名。要開展多種形式、豐富多彩、涉及多個學科的繼續教育活動,建立各種活動折算學分的制度,集中專家、學者,選擇優秀教材,提高教學質量,充分調動各地協會、各種院校、各類機構開展繼續教育活動的積極性,共同完成這一艱巨的任務。目前要防止將繼續教育活動簡單化和層層下放培訓的現象,必須重申繼續教育是國土資源部明確要求中國土地估價師協會承辦的針對全行業的管理事務之一。未經列入計劃和未經批準的活動不能計作或折算為繼續教育學時。

          (四)關于業內紀律和輿論導向。土地估價師協會不僅有管好自己會員的職責,也具有配合行政主管部門開展從業資格、執業質量等監督檢查的主動權,對發現的行業問題可向行政主管部門提出管理建議,并可在會員中率先執行。土地估價師協會可通過褒揚和表彰行業內先進個人和事跡,揭露、譴責行業內丑惡行為與現象的方式,反映和評判各種傾向,對會員乃至全行業表明行業自律的態度,為加強行業管理對行政主管部門、行業內有關人和事施加社會影響。

          (五)關于協調外部關系。對其他部門管理的其他行業的中介機構的違規違紀行為,國土資源行政主管部門和土地估價師協會均難以處理。因此,我們應該立足于土地估價行業,管好自己的事,自覺按市場經濟規則辦事,嚴以律己,樹立行業典范,從而推動各經濟鑒證類行業向規范化發展。協會以管好自己的會員為主,行政主管部門管好本行業分內之事。對相關行業存在的問題(如無土地評估資格從事土地評估業務等),協會應通過配合國土資源部門與有關部門協商,或向有關方面檢舉、揭發的方式進行處理,在支持外部門凈化其自身的同時爭取外部環境對協會的支持。

          四、發揮自身優勢,引導技術方向

          加強技術監督,形成全行業的技術規范應該是協會著力加強的工作。土地估價理論和方法是在實踐中不斷完善、發展的,完善和發展了的理論、方法需高水平的土地評估專業人才加以歸納、總結、提升,最終形成操作指引或技術守則,成為全行業的共同財富。土地估價師隊伍中的最精英分子多在機構中執業,他們比行政部門人員在理論和技術上研究得更深入、更透澈。土地估價師協會應從促進行業發展、提高行業水平、維護行業利益角度出發,運用行業自律組織身份,組織做好技術監督,調整、完善和規范土地評估的理論和技術方法。

          (一)組織編制有關估價技術守則、操作指引。這些內部指引和守則,可以服務和約束會員,進而可作為業內參考,形成業內的實際標準。如果會員和非會員都遵循了這些類技術標準或準則,全行業自然而然就采用了。土地估價師協會可以在技術方面充分發揮導向作用,如可組織對土地估價報告格式的修訂,各種評估參數的推薦使用,提倡會員遵循的評估程序和環節等等。專業技術類的事情行政機關不適宜直接主導和參與,但形成行業的有關成果后,可以提請以行政部門名義發布。

          (二)承擔土地估價報告質量檢查。這是維護好行業執業質量和社會形象,促進機構生存發展的重要手段。行政主管部門取消確認審批后的土地估價報告質量應主要由土地估價師協會出面把關,特別是在行政主管部門備案的估價報告更應嚴格審查,防止虛假評估,以穩定并逐步提高行業整體技術水平。實行土地估價報告和業績備案以來,部分中介機構為爭奪市場份額壓低價格,技術質量已呈現滑坡跡象,應當引起高度重視,采取檢查措施盡快對報告進行評審。

          五、創新評估技術,拓展業務領域

          隨著各項經濟領域的改革,開展土地估價業務的機遇也大量地涌現出來,關鍵是看我們在土地評估業務上是否具備開拓創新的能力。土地估價師協會可以大力促進或倡導開展多項土地評估新業務。

          (一)劃撥土地使用權評估。這是部44號、433號文件為土地評估行業開辟的業務新空間,為樹立土地估價師協會和土地評估機構的權威提供了新機遇,是任何其他評估行業不可能代替的。如果在解決劃撥土地評估技術的基礎上,幫助企業開展劃撥土地使用權評估,就可大大推進土地評估業務的發展?芍^一舉三得:既推進土地評估事業向前發展;又為中介機構找到新的業務渠道;還使國土資源部的劃撥土地使用權政策得到落實。遺憾的是至今未形成相應的技術守則或操作指引。

          (二)征地價格評估。中共十六屆三中全會《決定》中明確了征地制度改革方向,確立了按價征地原則,也自然引出了具體按照何種價格執行征地的問題。是按照土地原農業用途價格還是改變用途后的建設用地價?是按照平均建設用地價還是單個地塊的建設用地價?是按照市場價、折扣價還是區域平均價?對此問題的系統研究成果仍屬空白。土地估價師應從職業的角度提出評論和建議。戰略上的問題即征地制度改革方向、按價征地原則由中央、部里確定,戰術上問題即按照何種價格征地更合理應由估價師提供答案。

          (三)土地收購價、出讓底價評估。土地收購價、出讓底價的確定關乎土地當事人的合法權益和國有土地資產的保值增值。土地估價師協會可引導機構更多著眼于國土資源系統內工作的估價業務挖潛,以專業意見影響、幫助行政決策。要敢于獨立發表土地估價的專業意見,力促有關政策的調整,尋覓新的估價領域,爭取在這類項目上開展土地評估業務。

          (四)集體建設用地流轉價評估。集體建設用地流轉的相關法律法規正在醞釀之中,這將是土地評估業務的又一廣闊領域。集體土地所有權條件下的土地轉讓、出租、抵押的價格如何評估?不同所有權之間的土地流轉會呈現什么價格?對土地估價人員和機構既是工作機遇,也是挑戰。土地估價師協會應組織力量抓緊研究,幫助本行業爭取新的市場。

          (五)土地登記代理業務拓展。隨著土地市場的逐步完善,在鞏固和拓展土地估價業務的基礎上,要開展更多種類的土地中介業務來保證機構業務量和經濟效益,我部已將土地登記代理作為新的產業方向發展,土地估價師協會要引導機構盡快進入這一新領域,使登記代理和土地估價共同形成具有強大市場競爭力的綜合業務。

          六、提升社會影響,維護會員權益

          盡快提高協會的社會知名度,協助行政主管部門維護評估市場秩序和會員合法權益,也是土地估價師協會亟待破解的難題。在經過反復思考后,形成一些初步思路。

          (一)遏制惡性競爭。針對壓低價格進行惡性競爭,目前尚無十分有效的辦法,實踐證明采取締結“價格同盟”等保護措施效果欠佳。因此,土地估價師協會應該將主要力量放在制止不顧報告質量,隨意減低成本上。通過確立評估成果的高質量要求,加大對估價報告檢查和監督的力度,嘗試構建技術壁壘,迫使中介機構聘請高水平土地估價人員,提高報告質量,以加大并拉近所有評估公司的執業成本,使各機構基本在同一成本水平上展開競爭,從而摸索出防止行業惡性競爭的較有效手段。

          (二)做好信息發布工作。發布行業內及其相關信息一定要真實、可靠;要注意分清政府和協會公告的作用對象,不能越位、錯位;屬協會自律方面的內容由土地估價師協會發布,屬于行業管理方面的信息以行政主管部門名義發布,不便以行政主管部門名義發布的,可由土地估價師協會發布。

          (三)形成專業聲音。目前這方面的工作普遍薄弱。土地估價師協會應代表行業或組織有關人員向社會發出專業聲音。一是土地估價師協會以統一行業口徑的形式,代表行業或專業界發言或發表聲明;二是以組織業內人士發表專業意見的形式,只代表個人專業意見但不代表協會立場。如土地出讓之前組織地價專家對成交價的專業預測等。

          (四)舉辦公益活動。這是樹立土地估價師協會良好社會形象,促進行業融合的有效措施。土地估價師協會可規定每年有一定時數的土地估價社會公益活動,如采用自愿報名或抽簽方式承擔減免收費的評估援助活動等,進一步提升土地估價的專業形象。

          (五)加強部門溝通。除國土資源外,還應開展與如財政、稅務、建設、證券、銀行等部門和系統的聯絡、溝通。

          七、加強協同配合,以聯系促發展

          各地土地估價師協會通過聯席會形式聯系起來,相互學習,取長補短,提高服務和管理水平,吸引更多估價師和機構入會,促使土地估價師協會發展壯大,構成網絡,最終形成行業管理組織。

          (一)聯席會是協會網絡,是工作平臺,應該形成各地土地估價師協會溝通信息、統一認識、協同配合的一種機制。

          (二)通過聯席會協商會員異地執業、轉移執業的問題。對專業人員流動的管理,應在共同協議中形成和明確。

          (三)通過聯席會研究土地估價師協會彼此間的關系,各協會會員的資格銜接,并在共同協議中明確。

          (四)聯席會要協商土地估價師協會間技術檢查的銜接、互認。協商檢查報告的交換傳遞和結果的互認問題,并應在對會員自律管理中體現便民原則。

          八、上下齊心協力,完成今年工作

          (一)中國土地估價師協會換屆。中國土地估價師協會已遞交換屆申請報告,部里擬成立換屆領導小組。換屆的基本原則是:(1)使更多機構的年輕人進入領導層,發揮決策作用;(2)秘書班子相對長期穩定,會長專職,副會長、秘書長選舉產生;(3)盡快開展并完成換屆工作。

          (二)土地評估行業十周年回顧。擬統一安排,望各地土地估價師協會通力合作。

          (三)今年土地估價師考試。鑒于《行政許可法》即將施行等原因,今年考試的組織方式可能會有新的調整,部里將會做出妥善處理。

          (四)機構脫鉤改制檢查。要特別注意把握兩方面工作:一是要有整改和限制完成的時間表;二是遺留問題要有過渡的解決辦法。各地土地估價師協會應配合行政主管部門做好工作。

          如果說去年是土地估價師協會成立、起步、建章立制的一年,那么今年就是定位、到位、搞好銜接的一年。協會應在行政主管部門指導和支持下大膽、獨立地開展工作。行政部門不干預協會的日常事務,協會在定好位的基礎上配合行政主管部門完成行業管理工作。共同努力,推進我國土地估價事業的發展。

          以上意見,供大家參考。謝謝!

       

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