上海市土地學(xué)會土地評估行業(yè)辦公室：關(guān)于評估立法的幾點建議
第一部分 立法思路建議
一、 評估應(yīng)當(dāng)劃分為不同的專業(yè)
在需要專業(yè)評估的不同類型的資產(chǎn)中，既有實物型的資產(chǎn)，又有權(quán)益型的資產(chǎn)，因為它們之間的特性不同，把握影響其價值的因素所需要的專業(yè)知識和經(jīng)驗有很大的差異。即使同樣屬于實物型資產(chǎn)的土地、房屋、藝術(shù)品、機(jī)電設(shè)備、珠寶、礦產(chǎn)以及同樣屬于權(quán)益型資產(chǎn)的股票、債券、商標(biāo)權(quán)、專利權(quán)、著作權(quán)之間也有著巨大的差異。評估作為一種專業(yè)服務(wù)是與評估對象這個“物”密切相關(guān)的。就像同樣是“設(shè)計”，可以分為建筑設(shè)計、汽車設(shè)計、服裝設(shè)計、發(fā)型設(shè)計等雖然都是設(shè)計，都需要造型和講究美觀等，但仍然“隔行如隔山”。
對于社會大眾來說，只有具有相應(yīng)評估專業(yè)知識和經(jīng)驗的評估師得出的評估結(jié)果才令人信服，才具有公信力，評估因此必然會出現(xiàn)適當(dāng)?shù)膶I(yè)分工，形成按照評估對象劃分的不同專業(yè)和相應(yīng)的評估師。一個評估師如果什么資產(chǎn)都可以評估，就好比是一個教師什么書都可以教，一個醫(yī)生什么病都可以看，將因為沒有專業(yè)化發(fā)展而不能提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，進(jìn)而會發(fā)生“信任危機(jī)”而不被社會認(rèn)可，得不到社會尊重、沒有尊嚴(yán)，評估行業(yè)難以持續(xù)發(fā)展，最終受害的將是評估師和評估行業(yè)自身。
因此，我們希望本次評估立法能夠保持資產(chǎn)評估、房地產(chǎn)估價、土地估價、礦業(yè)權(quán)評估、舊機(jī)動車鑒定估價和保險公估六大類評估專業(yè)的格局，并且明確各自的評估范圍邊界與分工。
二、 美國的評估行業(yè)專業(yè)劃分格局的借鑒
美國是世界上評估業(yè)高度發(fā)達(dá)的國家之一。在100多年的評估業(yè)發(fā)展過程中，陸續(xù)形成了若干個評估專業(yè)協(xié)會和團(tuán)體，其中影響最大的三個協(xié)會是以企業(yè)價值評估、動產(chǎn)評估、不動產(chǎn)評估、機(jī)器設(shè)備為主的綜合性跨領(lǐng)域協(xié)會——美國評估師協(xié)會（ASA）、以不動產(chǎn)評估為主的美國評估學(xué)會（AI）和以農(nóng)場評估為主的美國農(nóng)業(yè)經(jīng)理人與農(nóng)業(yè)評估師協(xié)會（ASFMRA）。
以上三大協(xié)會與我們目前資產(chǎn)評估、房地產(chǎn)估價、土地估價三大評估專業(yè)并存的現(xiàn)狀有著驚人的類似。可以說目前我國的評估專業(yè)的劃分與并存的格局已經(jīng)符合發(fā)達(dá)國家的發(fā)展潮流。
因此，我們歡迎資產(chǎn)評估、房地產(chǎn)估價、土地估價三大行業(yè)協(xié)會之間開展技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的趨同，考試科目的互認(rèn)等方面的交流合作。但是過于激進(jìn)的強(qiáng)調(diào)行政管理體制整合，打破現(xiàn)有的專業(yè)化分工的格局，將會損害評估行業(yè)的整體健康發(fā)展的，也不符合國際上成熟市場經(jīng)濟(jì)國家的發(fā)展經(jīng)驗。
三、 英國測量師專業(yè)劃分格局的借鑒
英國皇家特許測量師學(xué)會（RICS）的起源可以追溯到1792年由測量師們（Surveyors）成立的測量師俱樂部。隨著工業(yè)化的發(fā)展，測量師俱樂部于1868年，正式起草決議、流程和規(guī)章，建立了代表測量師專業(yè)的專業(yè)機(jī)構(gòu)RICS。經(jīng)過144年的發(fā)展，RICS已經(jīng)成為了全球廣為推崇的權(quán)威機(jī)構(gòu)之一，在涉及土地、評估、地產(chǎn)、建造以及環(huán)境方面擁有全球最高專業(yè)水準(zhǔn)、技能及操守的專業(yè)人士。
RICS的核心價值觀是該學(xué)會能屹立在歷史的舞臺上接近一個半世紀(jì)，并成為全球權(quán)威機(jī)構(gòu)的關(guān)鍵所在。其中，“貴乎自知”這條要求會員“知道你的專業(yè)能力限度，不要企圖超越這個限度。絕不做超出你的專業(yè)能力范圍之事”。比如說，固定資產(chǎn)評估方面的專業(yè)人士不可以涉足房地產(chǎn)評估方面的業(yè)務(wù)，從道德上首先就應(yīng)該擯棄這樣的想法，并將該核心價值觀貫徹在日常工作中。
RICS對測量師的專業(yè)分為3大專業(yè)領(lǐng)域、17個專業(yè)，如下圖：
RICS學(xué)會在會員的執(zhí)業(yè)過程中，在專業(yè)能力、執(zhí)業(yè)道德和行為規(guī)則方面建立了科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膬?nèi)容體系。就估價專業(yè)來說，RICS對其專業(yè)方向也有比較嚴(yán)格的區(qū)分，分成住宅估價，綜合估價以及商業(yè)價值和無形資產(chǎn)評估三個細(xì)分。這與RICS強(qiáng)調(diào)的核心價值觀和專業(yè)能力勝任是緊密聯(lián)系的。
RICS學(xué)會對會員的管理可以總結(jié)為，在核心價值觀、職業(yè)道德和操守方面趨同；在專業(yè)能力方面各有所專、各有所長。
四、 土地及地上附屬物占社會總資產(chǎn)的比重很大，需要專業(yè)化評估
土地及地上附屬物數(shù)量龐大，社會保有量和每年的新增量都很大。在一個國家或地區(qū)的全部財富中，土地及地上附屬物是其中比重最大的部分，一般占50%～70%，即其他各類財富之和也不及土地及地上附屬物一項，僅占30%～50%。這些就使得其他資產(chǎn)估價專業(yè)相對更小，土地估價在估價行業(yè)中的主體地位更加突出。
因此，我們認(rèn)為作為占社會總資產(chǎn)的比重很大的土地及地上附屬物需要專業(yè)化的評估服務(wù)。只有從事土地估價的機(jī)構(gòu)具備專業(yè)的能力，才會有社會公信力。我們建議，在評估立法中，要尊重歷史現(xiàn)實，借鑒發(fā)達(dá)國家和地區(qū)的通常做法，保留土地估價作為獨立的專業(yè)評估門類。
第二部分 具體條文建議
一、 關(guān)于法的名稱
建議將草案中法的名稱《資產(chǎn)評估法》改為《評估法》。其主要理由是：
1、改稱《評估法》，既簡潔，又有更加豐富和明確的內(nèi)涵。
2、我國評估行業(yè)長期以來已經(jīng)形成了土地評估、房地產(chǎn)評估和資產(chǎn)評估等三大主要評估行業(yè)。法的名稱如為資產(chǎn)評估法，既不利于正確理解法的內(nèi)涵，又容易產(chǎn)生行業(yè)行政主管部門權(quán)利之爭的誤解。
3、對評估標(biāo)的物而言，傳統(tǒng)意義上的土地評估和房地產(chǎn)評估，無論是在我國還是在國外，其評估價值均遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于傳統(tǒng)意義上的資產(chǎn)評估。改稱《評估法》明顯更符合實際情況。
4、傳統(tǒng)意義上的土地評估和房地產(chǎn)評估都有自己比較成熟和完整的規(guī)程、規(guī)范，以及各種評估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和文件，專業(yè)性和系統(tǒng)性都很強(qiáng)。傳統(tǒng)意義上的資產(chǎn)評估，當(dāng)涉及到土地評估和房地產(chǎn)評估時，都是由注冊土地估價師和注冊房地產(chǎn)估價師進(jìn)行評估和出具評估報告的，否則不被社會認(rèn)可。顯而易見。傳統(tǒng)意義上的資產(chǎn)評估涵蓋不了土地評估和房地產(chǎn)評估，改稱《評估法》應(yīng)該是十分確切的。
二、 關(guān)于第二條內(nèi)容
草案中第二條內(nèi)容為“本法所稱資產(chǎn)評估，是指注冊評估師和評估機(jī)構(gòu)測算資產(chǎn)價值的專業(yè)服務(wù)行為。 資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)包括不動產(chǎn)評估、動產(chǎn)評估、無形資產(chǎn)評估、企業(yè)價值評估和其他經(jīng)濟(jì)權(quán)益的評估�！�
建議改為：本法所稱評估，是指注冊評估師和評估機(jī)構(gòu)測算評估標(biāo)的物價值的專業(yè)服務(wù)行為。 評估業(yè)務(wù)包括對不動產(chǎn)評估、動產(chǎn)評估、無形資產(chǎn)評估、企業(yè)價值評估和其他經(jīng)濟(jì)權(quán)益等標(biāo)的物價值的評估。
建議進(jìn)行修改的主要理由同上。
三、 關(guān)于第六條內(nèi)容
草案中第六條內(nèi)容中的“資產(chǎn)評估行業(yè)”，建議一律改為“評估行業(yè)”。建議進(jìn)行修改的主要理由同上。
四、 關(guān)于第三十六條內(nèi)容
草案中第三十六條內(nèi)容為“國務(wù)院財政主管部門會同相關(guān)行政主管部門組織實施資產(chǎn)評估行業(yè)管理協(xié)調(diào)配合機(jī)制，履行下列職責(zé)：”。
建議改為：國務(wù)院相關(guān)行業(yè)行政主管部門以輪值主席和常設(shè)辦事機(jī)構(gòu)的方式，共同組織實施評估行業(yè)管理協(xié)調(diào)配合機(jī)制，履行下列職責(zé)：
建議進(jìn)行修改的主要理由同上。
