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      自然資源部 中國銀行保險監督管理委員會 關于協同做好不動產“帶押過戶”便民利企服務的通知

      來源: 日期:2023-03-31 08:59:15
      自然資發〔2023〕29號
      各省、自治區、直轄市及計劃單列市自然資源主管部門,新疆生產建設兵團自然資源局,各銀保監局,各政策性銀行、大型銀行、股份制銀行:
        為貫徹中央經濟工作會議精神,落實黨中央、國務院扎實穩住經濟一攬子政策措施的有關要求,在地方實踐的基礎上,自然資源部和中國銀行保險監督管理委員會決定深化不動產登記和金融便民利企合作,協同做好不動產“帶押過戶”,進一步提升便利化服務水平,降低制度性交易成本,助力經濟社會發展,F通知如下:
        一、以點帶面,積極做好“帶押過戶”
        “帶押過戶”是指依據《民法典》第四百零六條“抵押期間,抵押人可以轉讓抵押財產。當事人另有約定的,按照其約定”的規定,在申請辦理已抵押不動產轉移登記時,無需提前歸還舊貸款、注銷抵押登記,即可完成過戶、再次抵押和發放新貸款等手續,實現不動產登記和抵押貸款的有效銜接。
        “帶押過戶”主要適用于在銀行業金融機構存在未結清的按揭貸款,且按揭貸款當前無逾期。根據《自然資源部關于做好不動產抵押登記工作的通知》(自然資發〔2021〕54號),不動產登記簿已記載禁止或限制轉讓抵押不動產的約定,或者《民法典》實施前已經辦理抵押登記的,應當由當事人協商一致再行辦理。各地要在已有工作的基礎上,根據當地“帶押過戶”推行情況、模式及配套措施情況,深入探索,以點帶面,積極做好“帶押過戶”。要推動省會城市、計劃單列市率先實現,并逐步向其他市縣拓展;要推動同一銀行業金融機構率先實現,并逐步向跨銀行業金融機構拓展;要推動住宅類不動產率先實現,并逐步向工業、商業等類型不動產拓展。實現地域范圍、金融機構和不動產類型全覆蓋,常態化開展“帶押過戶”服務。
        二、因地制宜,確定“帶押過戶”模式
        地方在實踐探索中,主要形成了三種“帶押過戶”模式。模式一:新舊抵押權組合模式。通過借新貸、還舊貸無縫銜接,實現“帶押過戶”。買賣雙方及涉及的貸款方達成一致,約定發放新貸款、償還舊貸款的時點和方式等內容,不動產登記機構合并辦理轉移登記、新抵押權首次登記與舊抵押權注銷登記。
        模式二:新舊抵押權分段模式。通過借新貸、過戶后還舊貸,實現“帶押過戶”。買賣雙方及涉及的貸款方達成一致,約定發放新貸款、償還舊貸款的時點和方式等內容,不動產登記機構合并辦理轉移登記、新抵押權首次登記等,賣方貸款結清后及時辦理舊抵押權注銷登記。
        模式三:抵押權變更模式。通過抵押權變更實現“帶押過戶”。買賣雙方及涉及的貸款方達成一致,約定抵押權變更等內容,不動產登記機構合并辦理轉移登記、抵押權轉移登記以及變更登記。
        各地要結合本地實際,確定適宜的辦理模式,并結合實踐不斷豐富發展。在上述模式中,尤其買賣雙方涉及不同貸款方的業務,鼓勵各地積極引入預告登記,通過預告登記制度,防止“一房二賣”,防范抵押權懸空等風險,維護各方當事人合法權益,保障金融安全。
        三、深化協同,提升便利化服務水平
        各級不動產登記機構、銀行保險監督管理機構及銀行業金融機構要加強業務協同,推進登記金融系統融合,優化工作流程,實時共享信息,精簡辦事材料,努力實現登記、貸款、放款、還款無縫銜接,切實便民利企。鼓勵建立跨銀行業金融機構貸款協同機制,進一步探索不動產登記機構和銀行保險監督管理機構“總對總”業務和系統對接方式。
        不動產登記機構要繼續向銀行業金融機構延伸登記服務端口,實現預告登記、轉移登記、抵押登記等業務合并辦理,支持轉移預告登記與抵押預告登記以及“雙預告”登記轉本登記一并申請、一并辦理。要通過系統直聯或“互聯網+不動產登記”等方式,全面應用電子不動產登記證明,支持“帶押過戶”網上辦、高效辦。鼓勵推進智能化輔助審核,實現系統自動提示辦事進度、自動反饋業務信息,積極探索預告登記轉本登記、抵押注銷登記輔助自動辦。
        銀行業金融機構要圍繞“帶押過戶”貸款業務新特點,建立健全對應的服務制度,加快貸款業務流程改造,制定操作規程或業務指南,完善風險管控機制,及時升級改造信貸審批放款、還款結算等系統,實現自動放款、還款、資金支付、尾款結算等,確保資金安全高效。要減輕買賣雙方負擔、尊重各方意愿,選擇便捷的資金流轉模式,明確資金劃轉依據、時間節點、具體方式等,實現全流程閉環管理,確保資金安全。鼓勵通過銀行賬戶等方式直接結算。引入預告登記等制度的,要根據實時推送的預告登記等結果信息及時審批、發放貸款,確保資金按時到賬。
        四、加強組織,防范各類業務風險
        各級自然資源主管部門、銀行保險監督管理機構要高度重視,提高政治站位,將做好不動產“帶押過戶”作為當前加快推動經濟運行穩步回升的重要舉措之一,加強組織領導,深化部門協同,壓實工作責任,積極主動落實。要建立暢通的溝通協調機制,加強業務指導和監管,梳理各環節風險點,制定應急預案,通過發布三方(四方)協議樣本、風險提示、業務預警等方式切實防范風險。要細化業務流程,加強業務培訓,做好宣傳引導,鼓勵企業群眾積極選擇“帶押過戶”服務。工作中遇到的重大問題,請及時報自然資源部、中國銀行保險監督管理委員會。
       
             自然資源部
      中國銀行保險監督管理委員會
      2023年3月3日
       

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