四川恒通房地產土地資產評估有限公司重慶分公司 徐長林
前面幾篇重點談了《民法典》設立的居住權對估價技術和估價行業的未來可能帶來的影響，上一篇關于引入第三方二手房投資者“三方一體”以房養老模式有人問詢可否抵押貸款進行投資，個人認為法理上講是可以的，因為二手房投資者已經獲得了所有權，理論上講抵押登記應該在設定居住權之后，確保抵押權人知曉居住權存在的事實，且《民法典》也未禁止也未侵害其他人利益，故是可以設立抵押權的。房地產估價師對含有居住權房屋估價詳見恒通讀“典”——《民法典》對估價工作的影響。筆者認為鄉村振興重點是盤活自然資源，讓資源轉變為資產，關鍵點是松綁農村差異性或與嚴格與身份掛鉤的產權制度，讓城市資本資源與鄉村自然資源和勞動力結合，并平等得到保護，雙方獲得利益。
本篇梳理了《民法典》物權篇設立的一些與農村相關的與原《物權法》相比增設的或有所差異的規則，這些規則對于從事估價行業的專業人士，特別是土地估價師有必要掌握和了解，未來圍繞農村自然資源評估將是重要的評估領域。
一、物權篇增設了土地經營權
目前中國實行的是城鄉二元化的土地制度，農村的三塊地都與人的身份資格掛鉤，一方面農村土地社會保障功能尚未完全消失，作為社會穩定器的作用還需持續一段時間，另一方面土地權利流轉制度性障礙又制約了農民的財產性收入的增加。工業化、城市化浪潮疊加農民紛紛進城謀生，農村空心化越來越嚴重，城市資本和人力資源向農村流動的阻力極大，進一步加劇了鄉村農民脫貧致富的難度。2016年10月30日，中辦國辦印發的《關于完善農村土地所有權承包權經營權分置辦法的意見》中提出了農村土地所有權、承包權、經營權分置，重點是放活經營權，核心要義是明晰賦予經營權應有的法律地位和權能。2018年修訂的《農村土地承包法》把土地經營權正式法律化，本次《民法典》就是把該法規定的土地經營權相關規定作為物權吸收到《民法典》物權篇中。對比《物權法》，創設土地經營權規則主要目的是讓農民土地承包經營權流轉起來，原來只能流轉土地承包經營權，更偏重于承包人利益，受到限制較多，現在更偏重于對土地經營權流轉的保護。
對土地經營權劃分為流轉前和流轉后，對于采取互換和轉讓給本集體經濟組織的其他農戶的，這種流轉方式流轉后的權利還叫土地承包經營權；但對于向本集體組織外成員出租、入股或者其他方式進行流轉的，流轉之后形成的權利叫土地經營權，原土地承包經營權人的權利就只有土地承包權（雖然《民法典》中沒有單獨提及土地承包權）。土地承包經營權人只要簽訂經營權流轉合同，可以以出租、入股或者其他方式向他人流轉土地經營權，流轉合同生效就發生流轉的法律效果，可以登記，也可以不登記，流轉以后得到的權利就叫做土地經營權，土地承包經營權人的經營權從承包經營權中分離。土地承包經營權分離為土地承包權和土地經營權以后，重點就是要放活土地經營權，松綁經營權。原來的土地承包經營權不允許抵押，現在的土地經營權就可以進行抵押，因為經營權可以出租，也可以轉讓，也就是說經營權人可以處置他取得的經營權。而且對土地承包經營權流轉限制減少，流轉之前不需要經過登記，也不需要像《物權法》規定那樣經過所屬集體經濟組織成員2/3以上同意，只要土地承包經營權人和流轉后的土地經營權人之間有明確的意思表示，雙方在流轉合同中明確允許土地經營權的出租、融資擔保、轉讓等等，就允許經營權人對經營權出租、抵押和轉讓。對于通過招標拍賣公開協商方式承包農村土地，經依法登記取得權屬證書的，可以依法采取出租入股抵押或者其他方式流轉土地經營權。
承包方可以用承包地的土地經營權向金融機構融資擔保，并向發包方備案。受讓方通過流轉取得的土地經營權，經承包方書面同意并向發包方備案，可以向金融機構融資擔保。擔保物權自融資擔保合同生效時設立。當事人可以向登記機構申請登記；未經登記，不得對抗善意第三人。
二、物權篇增設集體經營性建設用地使用權
農村建設用地分為三大類，宅基地、公益性公共設施用地和經營性用地，其中具有交易性質、流通性質的就是經營性用地，其用途包括商業、旅游、工業倉儲物流用地。但居住用地上修建居住的房屋不能用于銷售，只能用于租賃，法理上依據《民法典》可以創設居住權，如果可以創設有償方式的居住權的話，實際上也達到了對外準轉讓銷售的目的。農村的集體經營性建設用地制度創設也是最近幾年改革試點的成果，其成熟的改革成果已經吸收進入新修訂的《土地管理法》，也吸收進《民法典》，近幾年的改革思路圍繞著在符合規劃和用途管制的條件下，享有和國有土地同等權利。中央強調的建立城鄉統一的建設用地市場，就是指的是農村集體經營性建設用地。所謂建立城鄉統一的建設用地市場，就是在符合規劃和用途管制的前提下，允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市，同權同價。
《物權法》沒有“集體經營性建設用地使用權”這個法律概念，這也是近幾年農村土地改革的成果吸收進《民法典》，《民法典》規定集體所有的土地作為建設用地的，應當依照土地管理的法律規定辦理。新《土地管理法》第63條規定，土地利用總體規劃、城鄉規劃確定為工業、商業等經營性用途，并經依法登記的集體經營性建設用地，土地所有權人可以通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用；通過出讓等方式取得的集體經營性建設用地使用權可以轉讓、互換、出資、贈與或者抵押；集體經營性建設用地的出租，集體建設用地使用權的出讓及其最高年限、轉讓、互換、出資、贈與、抵押等，參照同類用途的國有建設用地執行。
三、建設用地使用權期滿后的處理
建設用地使用權限期滿后的問題，也是評估不動產價值時經常要遇到的問題�！段餀喾ā�149條規定住宅建設用地使用權期間屆滿的自動續期�！睹穹ǖ洹返�359條規定“住宅建設用地使用權期限屆滿的，自動續期。續期費用的繳納或者減免，依照法律、行政法規的規定辦理。”目前法律和國家層面的行政法規目前還沒有相關規定，《民法典》這樣規定的本意是，是否續交費用和如何續交費用應該交給地方政府，由省級地方政府通過地方立法來解決這個問題。我國在住宅用地的出讓合同，有些地方是70年，有些地方是50年，比如重慶就是50年。筆者還曾見到過住宅土地使用權30年出讓期的合同。各種出讓年限的差異到期以后，如果不交費都自動續期，那顯然也有失公平，所以各個地方的情況不一樣，交給地方政府來靈活處理是較為妥當的。本人預測《民法典》這條規定，將會刺激地方政府加快出臺關于土地使用權到期以后續期補繳土地價款的問題。
目前評估商業房以及辦公房等非住宅用房，也因為沒有明確具體的規定，在評估的時候通常都把收益年限定到土地使用權截止年限，但遇到房屋年限明顯長于土地使用權截止年限的，按這種評估技術思路顯然不合理。有些商業房屋和住宅房屋結構上是混合體，處在不同樓層或者部位，住宅土地不收回，商業房也不太可能會收回。對于這種商業房的評估，評估處理僅僅把土地到期年限設定為整個房地產的收益年限明顯不合理，而且這類房屋在實際的買賣過程當中，它的價格明顯高于評估師按土地出讓到期年限評估得出的價格，也與市場實際不符�，F在有些評估業務中遇到土地年限已經是只剩下不到10年，甚至有些已經到年限了，應該如何評估？如果嚴格按照《房地產估價規范》收益僅計算土地使用權終止年限的做法，實踐當中很難行得通。個人建議采取先假定房屋和土地年限一致，再扣減補交的地價款這種方式。困難點就是目前地方政府還沒有針對這種補地價出臺文件，個人建議采用估價時點該地域的樓面地價客觀評估價值，合理推斷政府補地價。因為不太可能對這種舊房子采取歧視性補交土地價款的方式，未來頒布的補地價應該是只會低于這個價款而不會高于此。年限修正按未來房屋的剩余使用年限進行年期修正，不動產剩余收益年限宜以房屋經濟使用剩余年限為準。這種技術處理較合理，也具有說服力，市場比較法也應該把年限作為一個修正性因素。
四、生態價值評估
隨著經濟社會的迅猛發展，人民生活水平和生活質量不斷提高，政府發展經濟的理念也在演進，老百姓由過去“盼溫飽”變為現在的“盼環保”，由過去“求生存”變為現在的“求生態”。“民之所求，法之所應”，本次通過的《民法典》總則、物權篇、合同篇、侵權責任篇，四個部分都引入了生態環境保護，體現了綠色原則，是世界首創的中國方案，具有引領全球生態環境治理體系的重大意義�！睹穹ǖ洹吩诳倓t第九條被稱為“綠色原則”，該條規定“民事主體從事民事活動，應當有利于節約資源、保護生態環境”。在物權篇中，提出不得違反國家規定棄置固體廢物，排放大氣污染物、水污染物、噪聲、光、電磁波輻射等有害物質；強調設立建設用地使用權應當符合節約資源、保護生態環境的要求。在合同篇中，規定當事人在履行合同過程中應當避免浪費資源、污染環境和破壞生態。
尤其值得關注的是《民法典》在侵權責任篇中，用“環境污染和生態破壞責任”專門章節對污染環境和破壞生態的侵權責任作出規定，確立了“生態有價，損害擔責”原則，“生態有價”被賦予了新的時代內涵，“綠水青山就是金山銀山”已成為新時代生態文明思想的重要組成部分�！睹穹ǖ洹诽岢龅膶ι鷳B環境的保護，對生態環境價值的保護，是習近平總書記“綠水青山就是金山銀山”理念從具體實踐上升到法律層面的一種體現。
《民法典》侵權責任篇，第1235條規定了生態損害賠償的內容可以說是生態價值評估的技術路線指引，其生態價值損害賠償內容為：
1.生態環境受到損害至修復完成期間服務功能喪失導致的損失；
2.生態環境功能永久性損害造成的損失；
3.生態環境損害調查、鑒定評估等費用；
4.清除污染、修復生態環境費用；
5.防止損害的發生和擴大所支出的合理費用。
這一條款涉及生態損害賠償內容，其中生態環境損害評估是《民法典》唯一規定的評估門類，未來生態價值評估、生態價值損害評估必將是估價的一個重要門類，不僅在生態損害賠償，也會在生態價值變現實現路徑上發揮重要作用。
