北京康正宏基房地產評估有限公司 梁 津
自1997年10月1日起施行《中華人民共和國契稅暫行條例》（以下簡稱《契稅條例》），是不動產估價中關于契稅的重要依據。契稅與不動產估價關系密切，首先，契稅征收發生在土地、房屋權屬轉移的環節，而不動產估價業務的需求也大多發生在不動產交易的環節，如土地征收、土地出讓、轉讓，房地產買賣等。其次，隨著土地、房屋權屬的轉移，契稅構成了不動產價格的組成部分，在不同的估價方法中，根據土地、房屋權屬轉移的不同情形及不同稅率，需要進行相應的處理，例如，運用成本法評估房地產價格，國有建設用地使用權出讓后應繳納的契稅，就要計入房地產開發完成后的銷售價格中。運用剩余法求取土地價格，亦應扣除土地使用權出讓、轉讓后所繳納的契稅。
2020年8月11日第十三屆全國人民代表大會常務委員會第二十一次會議通過《中華人民共和國契稅法》（以下簡稱《契稅法》），并于2021年9月1日施行。這標志著契稅征收從暫行條例升級到法律層面，進一步推進 “稅收法定”的進程。
《契稅法》相對于《契稅條例》的進步，也對不動產估價提出了新要求。
一、擴大征收的范圍
《契稅條例》對于土地使用權出讓明確限定為國有，《契稅法》對于轉移土地權屬則改為土地使用權，顯而易見，這既包括國有建設用地，也包括集體經營性建設用地，這是順應2019年8月26日修正的《中華人民共和國土地管理法》第六十三條的規定，對于土地利用總體規劃、城鄉規劃確定為工業、商業等經營性用途，并經依法登記的集體經營性建設用地，土地所有權人可以通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用。
除了土地使用權出讓、轉讓，房屋買賣等常見的交易方式外，《契稅法》還規定，以作價投資（入股）、償還債務、劃轉、獎勵等方式轉移土地、房屋權屬的，應當依照本法規定征收契稅。
隨著契稅征收范圍的擴大，估價師在評估項目中涉及集體經營性建設用地、以土地使用權作價投資（入股）等情形時，應該依據《契稅法》的規定，計算契稅。需要注意，集體土地特別是集體經營性建設用地納入征收范圍，但土地承包經營權和土地經營權的轉移不屬于征收契稅的范圍。
二、新增免征、減征的情形
對土地房屋權屬轉移征收契稅是通則，但也存在特殊的權屬承受主體用于公益事業等特定用途免征、減征契稅的特例。
《契稅法》延續了《契稅條例》規定，對于國家機關、事業單位、社會團體、軍事單位承受土地、房屋權屬用于辦公、教學、醫療、科研、軍事設施免征契稅，還新增五種法定免稅情形：
非營利性的學校、醫療機構、社會福利機構承受土地、房屋權屬用于辦公、教學、醫療、科研、養老、救助；
承受荒山、荒地、荒灘土地使用權用于農、林、牧、漁業生產；
婚姻關系存續期間夫妻之間變更土地、房屋權屬；
法定繼承人通過繼承承受土地、房屋權屬；
依照法律規定應當予以免稅的外國駐華使館、領事館和國際組織駐華代表機構承受土地、房屋權屬。
《契稅法》對于免征或者減征契稅的情形，新增了因土地、房屋被縣級以上人民政府征收、征用，重新承受土地、房屋權屬；保留了因不可抗力滅失住房，重新承受住房權屬。這也體現了稅收對于維護社會公平的作用。
雖然《契稅法》沒有延續《契稅條例》中對于城鎮職工按規定第一次購買公有住房的，免征契稅的規定。但根據2021年8月27日發布的“關于契稅法實施后有關優惠政策銜接問題的公告”（財政部 稅務總局公告2021年第29號），明確契稅法實施后繼續執行城鎮職工按規定第一次購買公有住房的，免征契稅的優惠政策。
在評估實踐中，需要估價師檢查估價對象及其交易的方式，是否屬于免征、減征的情形，并做相應的處理。
三、保持稅率及優惠
《契稅法》的稅率依舊為百分之三至百分之五�！敦斦� 國家稅務總局 住房城鄉建設部關于調整房地產交易環節契稅 營業稅優惠政策的通知》（財稅[2016]23號）給出的稅收優惠，對個人購買家庭唯一住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅；對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。
財稅[2016]23號文給出的優惠稅率符合《契稅法》中對稅收優惠只作原則性規定的要求，財政部、稅務總局公告2021年第29號中也明確財稅[2016]23號文依然有效。
稅收優惠政策也是房地產市場價格調控的重要手段，所以財稅[2016]23號文對于北京、上海、廣州、深圳房價較高的城市，第二套住房不享受此類優惠，一律按3%繳納契稅。
關于《契稅法》施行后，繼續執行的契稅優惠政策，參照財政部、稅務總局公告2021年第29號文件及其附件。
四、契稅與不動產價格的關系
不動產價格與契稅關系緊密，源于二者與不動產權屬轉移的交易息息相關。
契稅是價外稅，通常不動產交易的價格即構成契稅的計稅依據，特殊的情形有兩種，一是土地使用權互換、房屋互換，為所互換的土地使用權、房屋價格的差額；二是土地使用權贈與、房屋贈與以及其他沒有價格的轉移土地、房屋權屬行為，則由稅務機關參照土地使用權出售、房屋買賣的市場價格。這是在為稅務機關評估計稅依據時需要注意的價格內涵差異。
在房地產整體價格中，土地使用權出讓、轉讓所繳納的契稅，屬于房地產整體價格的組成部分，但本次房地產交易所應繳納的契稅，并不屬于本次交易價格的構成，而是獨立的稅款。
《契稅法》規定，契稅的納稅義務發生時間，為納稅人簽訂土地、房屋權屬轉移合同的當日。并應當在依法辦理土地、房屋權屬登記手續前申報繳納契稅。對于不動產買受人來說，很容易將契稅成本計入不動產交易的整體價格中，形成含稅價。估價師應該明確，契稅屬于價外稅，交易價格應為不含稅價格，這樣有利于建立統一的價格體系，包括統一的計稅依據，也有利于比較案例價格內涵的統一。當然，本次交易繳納的契稅，會計入到下次交易的成本價格之中。
在房地產交易中，房屋的稅負直接影響到交易的價格，同樣的房屋，能夠享受財稅[2016]23號文契稅優惠的，其交易價格會明顯高于不享受契稅優惠的房屋，這是估價師在個人住宅市場價格評估時需要特別注意的影響因素，在運用比較法修正時，應該進行相應修正。
五、結語
《契稅法》的頒布實施，相對于《契稅條例》，征收范圍有了新的變化，針對特殊的交易主體和使用目的，給予契稅的減免和優惠，更是為不動產估價處理契稅問題提供了法律依據，估價師不要忘記把估價報告中契稅的法律依據變更為《契稅法》。
新法伊始，對于估價的影響和處理方式都待同行共同探索。
