林堅
近年來的全國土地估價師資格考試命題，更加注重和實務相結(jié)合的基礎知識掌握及應用。2009年考試中，有一道試題值得考生研習和思考。該試題來源于估價實務，綜合考查考生掌握的估價基礎知識水平和綜合分析問題能力。下面對該試題作簡要分析。
試題如下：
�。练康禺a(chǎn)開發(fā)公司于2007年12月31日以掛牌方式取得了位于某市二環(huán)路附近的一宗住宅用途的國有建設用地使用權，全額支付了出讓金及相關稅費，并于2008年1月31日辦理了土地登記手續(xù)，領取了國有土地使用證。因后續(xù)資金問題，Ａ公司擬與Ｂ公司合資成立Ｃ公司，其中Ｂ公司以現(xiàn)金出資，擬占Ｃ公司25%的股份，Ａ公司以該宗地的建設用地使用權作價出資，擬占Ｃ公司75%的股份，土地價值量以2009年9月30日作為審計時間點。雙方同意將該宗地的建設用地使用權過戶至Ｃ公司后，以Ｃ公司的名義共同開發(fā)該項目。為確定該建設用地使用權的入股價值，2009年9月10日，Ａ公司和Ｂ公司共同委托某土地估價機構(gòu)對該宗地進行估價。
土地估價師拿到了當時的土地出讓合同（部分內(nèi)容附后）及設計方案，并到現(xiàn)場進行勘察，得到以下信息，請閱讀后回答有關問題。
（1）該項目設計總建筑面積為20萬平方米，容積率為4.00，共建5棟16層相同住宅。其他根據(jù)規(guī)劃要求配置。
（2）該宗地目前為在建土地，場地內(nèi)已全部拆遷完畢。于2008年4月5日開始動工，先期建設的為西側(cè)的1號住宅樓，設計建筑面積為40000平方米，已投資2.5億元，但2008年6月，由于Ａ公司資金原因，該項目停工至今。
（3）該宗地南臨市政主干道，宗地外市政基礎設施配套已達到“通上水、通下水、通電、通訊、通天然氣”，目前集中供熱管道尚未接通，但其管道已開始鋪設，預計一年后可開通。
（4）委托方提供了該宗地的國有土地使用證，其主要內(nèi)容摘抄如下：
證書號：略 土地使用權人：Ａ房地產(chǎn)開發(fā)公司
坐落：×省×市×區(qū)二環(huán)路25號
地號：YT5-6-7-1圖號：100-125-75
地類（用途）：住宅用地取得價格：20000萬元
使用權類型:國有出讓終止日期：2078年1月31日
使用權面積：50000平方米發(fā)證日期：2008年2月8日
附：委托方提供的國有建設用地使用權出讓合同部分內(nèi)容（該合同為制式合同，有下劃線的內(nèi)容為填寫內(nèi)容，其余均為制式）。
“第四條 出讓人出讓給受讓人的宗地坐落于 ×省×市×區(qū)二環(huán)路25號 ；宗地平面及空間范圍以1985年國家高程系統(tǒng)385米高程面為起算面，向上至離起算面48米的高程面為止，向下至離起算面﹣10米的高程面為止，高差為58米；宗地編號為 YT5-6-7-1 ，宗地總面積大寫 伍萬平方米（小寫50000.00平方米），其中出讓宗地面積為大寫 伍萬 平方米（小寫 50000.00 平方米）。
第五條 本合同項下出讓宗地的用途為 住宅用地 。
第七條 出讓人同意在 2008 年 1月 31 日將出讓宗地交付給受讓人，出讓人同意在交付土地時該宗地應達到本條第（一） 款規(guī)定的土地條件：
（一）達到場地平整和周圍基礎設施 七 通，即 通上水、通下水、通電、通天然氣、通電信、通暖、通路 。
第九條 本合同項下宗地的國有建設用地使用權出讓價款為每平方米人民幣大寫 肆仟元（小寫 4,000.00元）；總價款為人民幣大寫貳億元（小寫200,000,000.00元）。
第十三條 受讓人同意本合同項下受讓宗地的開發(fā)投資總額不低于人民幣大寫 壹拾億 元（小寫 1000,000,000.00 元）。項目固定資產(chǎn)投資包括建筑物、構(gòu)筑物、設備投資和出讓價款等。
第十四條 受讓人在本合同項下宗地范圍內(nèi)新建建筑物的，應符合附件2《城市規(guī)劃管理部門確定的出讓宗地規(guī)劃條件》，其中：
主體建筑物性質(zhì) 商品住宅樓 ；
附屬建筑物性質(zhì) / ；
建筑容積率不高于 4.0 不低于 3.0 ；
建筑限高 48米 ；
建筑覆蓋率不高于 30％ 不低于 20％ ；
綠地率不高于 40％ ；
其他土地利用要求 居民活動場所、地面停車場、小區(qū)道路等不低于土地面積的40％ 。
第十八條 受讓人同意在 2008 年 4 月 30 日之前動工建設，同意在2010 年 10 月 31 日前完成項目施工建設，并申請竣工驗收。
受讓人不能按期開工建設，應提前30日向出讓人提出延建申請，經(jīng)出讓人同意延建的，其項目竣工和申請竣工驗收日期可按同意延建的時間相應順延。
第二十七條 受讓人按照本合同約定已經(jīng)支付全部國有建設用地使用權出讓價款，領取國有土地使用證，取得出讓國有建設用地使用權后，有權將本合同項下的全部或部分國有建設用地使用權轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，但首次轉(zhuǎn)讓（包括出售、互換、出資和贈與）剩余年期國有建設用地使用權時，應當經(jīng)出讓人認定符合下列第 （一） 款規(guī)定之條件：
�。ㄒ唬┌凑毡竞贤s定進行投資開發(fā)，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上；
合同簽訂日期：2007年12月31日�！�
問題如下：
1．上述信息中，哪些是作為“估價事項”明確的內(nèi)容？用簡短語句列出。
2．根據(jù)上面的有關資料，按照最佳利用原則，以已有的規(guī)劃條件為基礎，列出估價中可以采用的土地利用條件的內(nèi)容。
3．根據(jù)合同內(nèi)容，使用簡短語句，列出原土地使用者應履行的責任。
4．使用簡短語句，列出該土地原使用者對土地權利可以的處置方式。
就試題內(nèi)容和問題而言，主要涵蓋了對估價基礎、城市規(guī)劃、出讓合同以及土地權利處置知識的考察。
第一個問題要求列舉估價事項。估價事項是土地估價實務中最基本的內(nèi)容，界定估價事項旨在明確對土地價格評估及其使用方面的基本約定，通�；卮鹪u估標的物是什么、歸誰使用、為什么目的評估、評估確定的基準日和在什么時間內(nèi)進行、是誰委托的評估以及該次評估的價格定義等問題。因此，本問題的參考答案為：
�。�1）估價對象：坐落于 ×省×市×區(qū)二環(huán)路25號住宅用地，共50000平方米。
�。�2）權利人：Ａ房地產(chǎn)開發(fā)公司。
�。�3）估價目的：確定土地使用權的入股價值。
（4）估價基準日：2009年9月30日。
�。�5）委托估價時間：2009年9月10日。
�。�6）委托方：Ａ公司和Ｂ公司。
�。�7）價格定義：七通一平，住宅用途，容積率為4，國有土地使用權（正常市場）價值。
第二個問題要求就規(guī)劃條件、結(jié)合最佳利用原則，判斷該次評估可以采用的土地利用條件。該問題的解答，需要結(jié)合題目提供的規(guī)劃設計方案信息以及國有建設用地使用權出讓合同的約定，著重分析土地面積、用途、建設規(guī)模、開發(fā)強度（容積率）、樓層數(shù)、平面空間利用要求等。參考答案為：
（1）土地面積50000平方米
�。�2）土地用途：住宅
�。�3）建筑面積20萬平方米
�。�4）容積率4.00
�。�5）建筑層數(shù)為16層
（6）建筑覆蓋率為20-30%，
�。�7）綠地率為≤40%。
�。�8）居民活動場、地面停車場、小區(qū)道路等占土地面積的40％
第三個問題要求回答國有建設用地使用權出讓合同中對原土地使用者履行職責的認知，涉及支付地價款金額、投資規(guī)模、開竣工時間、用地的規(guī)劃要求以及轉(zhuǎn)讓條件約定等。參考答案為：
（1）支付2億人民幣地價款。
�。�2）按照規(guī)劃條件用地。
（3）投資額不低于10億人民幣。
�。�4）在2008年4月 30 日之前動工建設。
�。�5）在2010年10月31日前完成項目施工建設。
�。�6）完成開發(fā)投資總額的25%以上才可以轉(zhuǎn)讓。
第四個問題要求列出該土地原使用者對土地權利可以的處置方式。實際是考察考生對出讓土地使用權權能應用的理解。參考答案為：轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、置換、作價出資、作價入股、贈與。
該題給予的啟示在于：只有充分掌握土地估價、土地管理以及城市規(guī)劃等多方面基礎知識，才能適應估價的各類實務性工作要求。
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