全國土地估價師資格考試試題的計(jì)算題，其命題與其他科目試題一樣，在注重土地估價基礎(chǔ)知識、基本理論與方法的基礎(chǔ)上，更加兼顧土地估價理論與實(shí)務(wù)的結(jié)合，考查考生綜合運(yùn)用土地估價基礎(chǔ)知識分析和解決估價具體問題的能力。2013年全國土地估價師資格考試計(jì)算題就頗具代表性。下面簡要分析其中某題。
一、試題內(nèi)容
某開發(fā)區(qū)征收了100000平方米土地，全部批準(zhǔn)為建設(shè)用地。該片土地經(jīng)開發(fā)配套完成后，擬通過掛牌出讓方式分批供應(yīng)。第一塊供應(yīng)的建設(shè)用地為工業(yè)用地，土地面積為10000平方米，擬出讓土地年限為50年，出讓時間設(shè)定在2013年9月30日。
下面是土地估價師收集和調(diào)查的資料：
（1）待估片土地所在區(qū)域周邊相似農(nóng)地的前三年平均年產(chǎn)值為3000元/畝，近兩年來青苗及地上附著物補(bǔ)償費(fèi)平均為10000元/畝。該開發(fā)區(qū)所在區(qū)2010年公告的征地區(qū)片綜合地價為10萬元/畝。
（2）開發(fā)區(qū)所在地區(qū)征地中一般發(fā)生的直接相關(guān)稅費(fèi)有：耕地占用稅按34元/平方米收�。桓亻_墾費(fèi)按10元/平方米計(jì)收；征地管理費(fèi)按征地補(bǔ)償費(fèi)總額的4%收取。另外，估價師還了解到，當(dāng)?shù)卦谡鞯刭M(fèi)用之外還另行由用地單位分?jǐn)偟囊恍┵M(fèi)用有：按照地價款分?jǐn)偟挠袊型恋厥找婊?0%、教育資金1%、農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金15%、農(nóng)田水利建設(shè)資金10%；按照面積分?jǐn)偟挠行略鼋ㄔO(shè)用地土地有償使用費(fèi)64元/平方米。
（3）該開發(fā)區(qū)平均土地開發(fā)程度已達(dá)到“七通一平”（通路、通上水、排水、通電、通訊、供氣、供暖，場地平整），其中開發(fā)區(qū)外道路修建共花費(fèi)資金300萬元，電路連接花費(fèi)100萬元。所在地區(qū)“七通一平”土地開發(fā)費(fèi)用平均為150元/平方米。開發(fā)區(qū)面積規(guī)模不大，各地塊個別因素情況基本相當(dāng)。
（4）計(jì)算中假定土地開發(fā)周期為2年，開發(fā)費(fèi)在開發(fā)周期內(nèi)均勻投入，土地開發(fā)年貸款利率為6%，土地開發(fā)投資整體利潤率為10%，土地還原率為7%，土地增值收益率為20%。
請從上述資料中選擇適當(dāng)?shù)臄?shù)據(jù)和參數(shù)，采用成本逼近法計(jì)算該工業(yè)用地的成本價格（成本價不考慮年期修正）、市場價格，并分別列出單價和總地價。
二、試題提示與答題要求
1、試題提示
分別列出解題思路、計(jì)算公式、代入數(shù)據(jù)的計(jì)算式、計(jì)算結(jié)果及單位；中間計(jì)算結(jié)果均保留小數(shù)點(diǎn)后2位，單價為元/平方米，總價為元；最終計(jì)算結(jié)果保留整數(shù)，單價為元/平方米，總價為萬元；還原率、年期修正系數(shù)均保留小數(shù)點(diǎn)后6位計(jì)算。
2、答題要求
分項(xiàng)分步記分，只有計(jì)算結(jié)果的不得分；先計(jì)算單價，最后計(jì)算總地價。
三、參考答案
1、適用方法
試題中給出的評估資料，主要是土地取得成本、土地開發(fā)費(fèi)、稅費(fèi)及利息率、利潤率、土地增值收益率等參數(shù)，顯然適宜用土地成本逼近法評估待估宗地價格。其計(jì)算公式如下：
土地成本價格＝土地取得費(fèi)＋土地開發(fā)費(fèi)＋稅費(fèi)＋利息＋利潤
土地市場價格＝土地成本價格＋土地增值
2、計(jì)算步驟
（1）土地取得費(fèi)＝征地區(qū)片綜合地價＋青苗及地上附著物補(bǔ)償費(fèi)＝（10＋1）×15＝165元/平方米
（2）土地開發(fā)費(fèi)＝150元/平方米
（3）征地稅費(fèi)＝耕地占用稅＋耕地開墾費(fèi)＋征地管理費(fèi)＝34＋10＋165.00×4%＝34＋10＋6.6＝50.60元/平方米
（4）利息＝（土地取得費(fèi)＋稅費(fèi)）×[（1＋6%）2－1] ＋土地開發(fā)費(fèi)×[（1＋6%）2/2－1]＝（165＋50.60）×[（1＋6%）2－1] ＋150×[（1＋6%）1－1]＝35.65元/平方米
（5）利潤＝（土地取得費(fèi)＋土地開發(fā)費(fèi)＋稅費(fèi)）×10%＝（165.00＋150＋50.60）×10%＝36.56元/平方米
（6）土地成本價格
單位成本價＝土地取得費(fèi)＋土地開發(fā)費(fèi)＋稅費(fèi)＋利息＋利潤＝165.00＋150＋50.60＋35.65＋36.56 ＝437.81元/平方米
土地成本總價＝土地成本單價×土地面積＝437.81×10000＝437.81萬元
（7）土地增值＝土地成本價格×20%＝437.81×20%＝87.56元/平方米
（8）年期修正系數(shù)＝ ＝ ＝0.966052
（9）土地市場價格
單位地價＝（土地成本價格＋土地增值）×年期修正系數(shù)＝（437.81＋87.56）×0.966052＝525.37×0.966052＝507.53元/平方米
土地總價＝土地市場單價×土地面積＝507.53×10000＝507.53萬元
四、試題評析
就試題內(nèi)容和問題而言，該試題是成本逼近法計(jì)算題，也是考生普遍認(rèn)為最簡單的土地估價方法。但許多考生的成績并不理想，表明這些考生對土地估價知識的理解不完整，特別是自學(xué)的考生更為突出。加之考生缺乏土地估價實(shí)踐過程及相關(guān)法律法規(guī)與技術(shù)規(guī)范的了解，出現(xiàn)簡單試題難以答對的情況就不足為奇。因此，對未來從事土地估價業(yè)務(wù)的考生，應(yīng)該關(guān)注以下幾方面：
1、正確理解土地估價計(jì)算公式，分項(xiàng)分步答題減少失分。
許多考生自認(rèn)為計(jì)算公式記得對，就萬無一失了，殊不知土地估價中的計(jì)算公式與物理、數(shù)學(xué)中的計(jì)算公式難以等同，許多公式是土地估價方法運(yùn)用的過程或計(jì)算環(huán)節(jié)的表達(dá)，稱其為“評估方法表達(dá)式”更為形象。如本題中的計(jì)算公式為：土地成本價格＝土地取得費(fèi)＋土地開發(fā)費(fèi)＋稅費(fèi)＋利息＋利潤，實(shí)際上表明的是計(jì)算土地成本價格需要由土地取得費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)、稅費(fèi)、利息、利潤等計(jì)算環(huán)節(jié)構(gòu)成（如本試題計(jì)算步驟）。在每個計(jì)算環(huán)節(jié)中，各自的內(nèi)涵與要求也不同，如利息的計(jì)算，需要知道計(jì)息基礎(chǔ)、計(jì)息率、計(jì)息周期、計(jì)息方式等要求。另外，像利潤的計(jì)算，在不動產(chǎn)投資分析中，利息算作利潤計(jì)算成本，而在估價中是不納入的。
閱卷中發(fā)現(xiàn)，許多考生對試題提示與答題要求視而不見，缺失解題思路、計(jì)算公式等分項(xiàng)分步內(nèi)容，直接羅列數(shù)據(jù)，一旦結(jié)果錯誤，得分極其有限。實(shí)際上，分項(xiàng)分布列式不僅是考試的要求，更是一個評估人員，在撰寫評估報(bào)告是遵循的準(zhǔn)則。因此，考生在應(yīng)試過程中，最佳答題方式就是分項(xiàng)分步答題，切勿一式羅列或只寫結(jié)果，避免單個環(huán)節(jié)有誤影響總分或抄襲作弊嫌疑，培養(yǎng)從業(yè)的習(xí)慣。
2、掌握土地估價相關(guān)法律法規(guī)與技術(shù)規(guī)范，準(zhǔn)確選取評估計(jì)算依據(jù)。
如果問土地取得費(fèi)的計(jì)算依據(jù)是什么，許多考生都會說是客觀取得成本，但對客觀取得成本的理解往往存在偏差。本題的土地取得費(fèi)可能涉及兩種方式，一種是按照《土地管理法》依據(jù)待估片土地所在區(qū)域周邊相似農(nóng)地的前三年平均年產(chǎn)值進(jìn)行計(jì)算；一種是按照該開發(fā)區(qū)所在區(qū)2010年公告的征地區(qū)片綜合地價進(jìn)行計(jì)算。若不曉得當(dāng)前土地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)及其內(nèi)涵，部分考生就選擇了第一種依據(jù)，按照《土地管理法》規(guī)定的最高補(bǔ)償倍數(shù)計(jì)算；還有部分考生不知道征地區(qū)片綜合地價中不包括青苗及地上附著物補(bǔ)償費(fèi)，計(jì)算時將其遺漏，影響了結(jié)果的正確性。開發(fā)成本的計(jì)算也是如此，應(yīng)該采用該開發(fā)區(qū)所在地區(qū)“七通一平”土地開發(fā)費(fèi)用平均值作為計(jì)算依據(jù)。
按照《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓與轉(zhuǎn)讓暫行條例》的規(guī)定，工業(yè)用地土地出讓最高年限為50年，未有其他要求時，評估應(yīng)以50年作為待估宗地使用年期。本案例為熟地出讓價格評估，開發(fā)期2年是出讓前的土地開發(fā)期，不應(yīng)該計(jì)入出讓年限，土地出讓年期修正年限為50年，而不是48年。
3、參加土地估價實(shí)踐活動，有助提高土地估價水平。
作為未來的一名土地估價師，無論參加考試還是從事業(yè)務(wù)，參加土地估價實(shí)踐活動，不僅有利于將土地估價理論與實(shí)踐相結(jié)合，而且有利于土地估價業(yè)務(wù)水平的提高。本試題中涉及的稅費(fèi)較多，哪些應(yīng)該計(jì)入必須曉得，否則就會遺漏或多計(jì)。如果不知道國有土地收益基金、教育資金、農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金、農(nóng)田水利建設(shè)資金、新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)等與地價的關(guān)系，則就會一股腦地將他們計(jì)入地價中。因此，建議考生有機(jī)會盡量參加一些土地估價實(shí)踐活動，幫助自己更好地掌握土地估價理論與評估技術(shù)要求。
4、遵循土地估價的計(jì)算準(zhǔn)則，避免誤差影響計(jì)算結(jié)果。
在試題提示與答題要求中，明確規(guī)定了一些計(jì)算準(zhǔn)則，如中間計(jì)算結(jié)果均保留小數(shù)點(diǎn)后2位，單價為元/平方米，總價為元；最終計(jì)算結(jié)果保留整數(shù)，單價為元/平方米，總價為萬元；還原率、年期修正系數(shù)均保留小數(shù)點(diǎn)后6位計(jì)算等等。但仍然有部分考生未能按照該要求答題，導(dǎo)致最終結(jié)果與標(biāo)準(zhǔn)答案不一致，不能取得高分或滿分成績。
在單位換算中，“萬元/畝”換算為“元/平方米”，一些考生常常先乘以10000，再除以666.67進(jìn)行換算，而估價中直接乘以15進(jìn)行換算，即：1萬元/畝=15元/平方米。
土地估價中常常還會遇到單位地價與樓面地價的換算、開發(fā)區(qū)土地市場價格與可出讓土地價格的換算等等，這些均需要考生掌握，使計(jì)算結(jié)果準(zhǔn)確，提高考試科目成績。
歡迎訪問中國土地估價師與土地登記代理人協(xié)會官方網(wǎng)站
