河南省中地聯(lián)合房地產(chǎn)資產(chǎn)評估有限公司 崔永強
摘要：法院通過網(wǎng)絡(luò)拍賣房屋，可以提高司法執(zhí)行效率，降低交易成本。但同時，由于房屋不可移動、獨特性、價值量大的特點和交易過程的復(fù)雜性使得買受人在拍賣房屋時，因?qū)I(yè)知識有限對房屋缺乏全面系統(tǒng)的了解，有可能會支付更多的競拍成本，對司法拍賣缺少信任，造成社會不和諧因素。估價師可以利用其專業(yè)知識，創(chuàng)新業(yè)務(wù)類型，接受委托對拍賣物業(yè)進行狀況評價，對拍賣物業(yè)的全面狀況進行調(diào)查、描述、分析和評定，給買受人提供相關(guān)專業(yè)意見，提示和防范風(fēng)險。
一起天價個稅法拍案
2017年11月，鄭州市的楊女士從法院網(wǎng)絡(luò)拍下一套住宅，花費了230萬元，這個價格和市場價格相比，節(jié)省了幾十萬元，以為撿到了便宜。拍賣結(jié)束后，在相關(guān)部門辦理過戶手續(xù)時，被稅局告知，本次過戶須繳納46萬元的個人所得稅，原因是該房屋上一次交易系“直系親屬過戶”，上次過戶時，所審報的房屋成交價是500元。根據(jù)鄭州市的相關(guān)稅收政策：直系親屬過戶房產(chǎn)不必按照稅務(wù)系統(tǒng)的核定價格交稅，可以自行審報價格，該房屋若5年內(nèi)再次交易，需繳納房屋總價差價20%的個人所得稅。
楊女士認(rèn)為，法院未將直系親屬過戶的瑕疵告知買受人，屬法院對拍賣標(biāo)的物疏于調(diào)查，在拍賣公告中將繳納全部稅費義務(wù)強加給買受人，有違民法公平原則，顯失公允，因此向當(dāng)?shù)胤ㄔ禾岢霎愖h，請求撤銷該房屋的網(wǎng)絡(luò)司法拍賣結(jié)果。
經(jīng)法院審理認(rèn)為，網(wǎng)絡(luò)司法拍賣公告中的第七條已明示：“標(biāo)的物過戶登記手續(xù)由買受人自行辦理，所涉及的一切稅費、維修基金及其可能存在的物業(yè)費、水、電等欠費，經(jīng)濟適用房、房改房等類型的房屋在辦理過戶時產(chǎn)生稅、費、差價等費用均由買受人承擔(dān)”。在司法拍賣實踐中，為保證被執(zhí)行的標(biāo)的物快速變現(xiàn)，對于拍賣房產(chǎn)過戶時涉及的有關(guān)稅費、水電費、物業(yè)費等費用，由買受人承擔(dān)并不違反法律禁止性規(guī)定，競買人決定參與競買的，應(yīng)視為對拍賣財產(chǎn)完全了解。
最終，楊女士提出的撤銷該房屋司法拍賣結(jié)果的理由因不符合法定撤銷的情形，其異議請求審理法院不予支持。
參與各方究竟誰之錯
1.網(wǎng)拍法院
網(wǎng)拍法院認(rèn)為，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院網(wǎng)絡(luò)司法拍賣若干問題的規(guī)定》第十四條第五項的規(guī)定，法院在拍賣公告中已明示，競買人參與拍賣，應(yīng)視為對拍賣財產(chǎn)全部了解，理應(yīng)承擔(dān)可能存在的各項風(fēng)險。
楊女士報名參與本次拍賣活動，應(yīng)視為其對拍賣房產(chǎn)全部了解，并接受一切已知和未知的瑕疵，以法院未將直系親屬過戶的瑕疵告知買受人為理由，撤銷該房產(chǎn)的網(wǎng)絡(luò)司法拍賣結(jié)果為理由不應(yīng)得到支持。
2.買受人
楊女士認(rèn)為，在法院拍賣時，拍賣公告沒有顯示房屋存在直系親屬過戶這一狀況，自己并非房地產(chǎn)方面的專業(yè)人士，沒有專業(yè)能力和途徑辨別拍賣標(biāo)的物是否存在“直系親屬過戶”的瑕疵，自己也沒有權(quán)力向不動產(chǎn)登記部門查詢房屋以往的產(chǎn)權(quán)交易信息，導(dǎo)致誤判，錯不在自己，另外根據(jù)規(guī)定，個人所得稅納稅義務(wù)人為所得人，46萬元個人所得稅理應(yīng)由原房主承擔(dān)。
關(guān)于此起案件的思考
根據(jù)鄭州拍賣市場行情，法院拍賣住宅房屋一般會低于市場價格20%~30%，在限購政策的影響下，法院拍賣的住宅因不受限購政策的影響，吸引了眾多沒有購房資格的人群關(guān)注。由于住宅房屋取得方式復(fù)雜，政府有很多關(guān)于交易限制的規(guī)定，房產(chǎn)在拍賣前，無法準(zhǔn)確計算稅費種類和數(shù)額。因此，法院在拍賣公告中大多會顯示“標(biāo)的物過戶登記手續(xù)由買受人自行辦理，所涉及的一切稅費由買受人承擔(dān)”的字樣，因不了解拍賣物業(yè)存在的瑕疵，無法預(yù)測拍賣過程中所繳稅費的種類和數(shù)額，致使拍賣過程中存在一定的隱患。
本起案件的標(biāo)的物是一套住宅，若是一座商場、一幢寫字樓、或是一家工廠，買受人對拍賣物業(yè)的了解程度到底如何？有很多問題值得我們思考和關(guān)注，買受人是否應(yīng)該對拍賣物業(yè)有充分的了解？拍賣物業(yè)的現(xiàn)狀如何？能否順利的執(zhí)行？買受人如何才能獲悉拍賣物業(yè)的瑕疵？拍賣物業(yè)過戶登記手續(xù)如何辦理？
當(dāng)然，關(guān)于司法拍賣規(guī)則我們無權(quán)指責(zé)，但是，如果這起案件中，有估價師參與的話，憑著估價師的專業(yè)素養(yǎng)，履行調(diào)查職責(zé)，勤勉謹(jǐn)慎執(zhí)業(yè)，那么，就不會出現(xiàn)上述的案例了。
律師盡職調(diào)查的借鑒意義
在一些案件中，經(jīng)常會有律師盡職調(diào)查這項法律服務(wù)，律師盡職調(diào)查的首要目的在于，為委托方提供評價目標(biāo)公司有關(guān)項目的法律資格以及相關(guān)項目的各種事項是否符合法律規(guī)定，盡職調(diào)查最終目的在于防范風(fēng)險，避免無謂的失誤和損失。律師做完盡職調(diào)查后，要給當(dāng)事人一個真實的、全面的、可靠的結(jié)論。律師會將可能存在的法律風(fēng)險充分的向當(dāng)事人予以披露，所進行盡職調(diào)查的目的不是為了極力促成交易，是為了提示與防范風(fēng)險。
估價師因了解國家金融政策和稅收政策，熟悉房地產(chǎn)市場和房屋交易規(guī)則，是房地產(chǎn)高端服務(wù)業(yè)中的專業(yè)人士，所以在涉及房地產(chǎn)的法院拍賣案件中，可以借鑒律師盡職調(diào)查的思路，創(chuàng)新司法拍賣領(lǐng)域的業(yè)務(wù)類型，以“為人謀利”的思維，充分發(fā)揮估價師的專業(yè)價值作用，解決司法拍賣過程中買受人對拍賣物業(yè)不了解的“痛點”，接受買受人的委托出具咨詢報告，進行拍賣物業(yè)狀況評價，對拍賣物業(yè)狀況進行全面的調(diào)查、描述、分析和評定，對拍賣物業(yè)存在的瑕疵給予充分的披露，給買受人提供相關(guān)專業(yè)意見，提示和防范風(fēng)險。
拍賣物業(yè)狀況評價的內(nèi)容
全面系統(tǒng)的了解房地產(chǎn)需要從實物、權(quán)益、區(qū)位、使用狀況等方面，因此，拍賣物業(yè)狀況評價當(dāng)以照片或者文字方式，全方位記錄拍賣物業(yè)的實物狀況、權(quán)益狀況、區(qū)位狀況和最高最佳利用方式，對于可能影響交易或使用的嚴(yán)重缺陷和瑕疵，應(yīng)當(dāng)在咨詢報告中特別說明。
1.實物狀況評價
拍賣物業(yè)實物狀況評價，應(yīng)通過查閱拍賣物業(yè)的有關(guān)資料，詢問拍賣物業(yè)的租戶、周圍鄰居、物業(yè)公司等，實地觀察、檢查拍賣物業(yè)的新舊程度、結(jié)構(gòu)、平面布置、空間布局、設(shè)備設(shè)施、裝飾裝修、公共配套完備程度因素，對可能影響使用的實物狀況因素進行披露。
2.權(quán)益狀況評價
拍賣物業(yè)權(quán)益狀況評價，應(yīng)通過查閱拍賣物業(yè)的相關(guān)權(quán)屬證書或者不動產(chǎn)登記簿和租賃合同，引用法律意見書中有關(guān)拍賣物業(yè)權(quán)益的法律意見等方法進行。
拍賣物業(yè)權(quán)益狀況評價特別要關(guān)注產(chǎn)權(quán)的合法性、瑕疵和交易受限情況，要對土地所有權(quán)狀況、土地使用權(quán)狀況、房屋所有權(quán)狀況、抵押權(quán)及地役權(quán)等他項權(quán)利設(shè)立情況進行調(diào)查。著重調(diào)查土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)是否不明確或者歸屬有爭議，土地取得、房屋開發(fā)建設(shè)等手續(xù)是否齊全，房屋租賃情況及租約合同，是否已依法公告列入征收范圍，使用是否受限制等。
3.區(qū)位狀況評價
拍賣物業(yè)區(qū)位狀況評價，應(yīng)當(dāng)對拍賣物業(yè)的位置、交通、外部配套設(shè)施、周圍環(huán)境以及未來規(guī)劃等進行調(diào)查、分析和評價。拍賣物業(yè)為學(xué)區(qū)房的，應(yīng)關(guān)注未來學(xué)區(qū)的劃分；周邊未來有規(guī)劃的，應(yīng)關(guān)注未來規(guī)劃是不利因素還是有利因素。
4.最高最佳利用方式
拍賣物業(yè)有可能處在查封狀態(tài)閑置多年，或因用途限制不合理使用，往往不是最高最佳利用狀態(tài)，拍賣成交后如何最大限度的利用拍賣物業(yè)，使其價值最大化，達到保值增值的目的，也是估價師專業(yè)價值的體現(xiàn)。
拍賣物業(yè)的最高最佳利用方式包括最佳的用途、規(guī)模和檔次，估價師應(yīng)在調(diào)查及分析其利用現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，對其最高最佳利用作出下列判斷：維持現(xiàn)狀、繼續(xù)利用最為合理的，應(yīng)選擇維持現(xiàn)狀為最高最佳利用；更新改造再予以利用最為合理的，應(yīng)選擇更新改造為最高最佳利用；改變用途再予以利用最為合理的，應(yīng)選擇改變用途為最高最佳利用；改變規(guī)模再予以利用最為合理的，應(yīng)選擇改變規(guī)模為最高最佳利用；重新開發(fā)再予以利用最為合理的，應(yīng)選擇重新開發(fā)為最高最佳利用；上述的某種組合或其他特殊利用最為合理的，應(yīng)選擇上述的某種組合或其他特殊利用為最高最佳利用。
拍賣物業(yè)狀況評價是估價專業(yè)化的體現(xiàn)
房地產(chǎn)估價及土地估價是房地產(chǎn)領(lǐng)域的高端專業(yè)服務(wù)，企業(yè)在經(jīng)營過程中，任何時候都不應(yīng)離開“專業(yè)”這個根基，只有比客戶更專業(yè)，用心為客戶解決問題，才會有真正的估價需求。因此，估價機構(gòu)要始終把“專業(yè)化”作為立足之本。
房地產(chǎn)估價及土地估價不僅僅是對房地產(chǎn)的價值或價格進行分析、測算和判斷，在新形勢下，還要為客戶提供相關(guān)專業(yè)意見，幫助客戶進行房地產(chǎn)方面的專業(yè)判斷，解決客戶遇到的問題。對拍賣物業(yè)狀況評價是估價機構(gòu)專業(yè)化的體現(xiàn)，足不出戶，便對可能影響交易或使用的嚴(yán)重缺陷和瑕疵了然于心，使客戶對拍賣物業(yè)有全面的認(rèn)知，內(nèi)行指導(dǎo)外行，提高交易效率，降低交易風(fēng)險。
估價專業(yè)化在法拍業(yè)務(wù)中的社會意義
1．滿足客戶需求
通常意義上，服務(wù)是為了滿足客戶的需求，估價服務(wù)中，把客戶的需求作為首先要確立的方向和目標(biāo)，是高質(zhì)量估價服務(wù)的核心。不斷了解客戶需求，提供個性化的服務(wù)，為客戶創(chuàng)造價值，才能使估價機構(gòu)具有持續(xù)的生命力。估價服務(wù)能力的提高，不僅體現(xiàn)在估價業(yè)務(wù)數(shù)量上，更主要表現(xiàn)為服務(wù)質(zhì)量的提高、客戶滿意度的提高。
2．增加業(yè)務(wù)收入
近年來，傳統(tǒng)的估價業(yè)務(wù)萎縮嚴(yán)重，業(yè)務(wù)收入越來越少，對于司法拍賣領(lǐng)域衍生出來的拍賣物業(yè)狀況評價業(yè)務(wù)，是咨詢業(yè)務(wù)的拓展，可以給估價機構(gòu)帶來一定的業(yè)務(wù)收入。
3．提高品牌效應(yīng)
目前我國估價機構(gòu)的業(yè)務(wù)比較單一，估價機構(gòu)業(yè)務(wù)同質(zhì)化嚴(yán)重，執(zhí)業(yè)質(zhì)量偏低，估價收費競爭白熱化，機構(gòu)內(nèi)部管理傳統(tǒng)，很少有客戶是根據(jù)估價機構(gòu)的品牌來委托估價的，因此，整個行業(yè)的品牌意識淡薄。當(dāng)發(fā)生產(chǎn)品競爭、價 格競爭、質(zhì)量競爭、營銷競爭、市場資源競爭時，轉(zhuǎn)為品牌經(jīng)營和品牌競爭就勢在必行了。
客戶遲早是要看品牌的，如目前的房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化估價，客戶就比較看重品牌，這種估價業(yè)務(wù)是高端化、品牌化的典型具體表現(xiàn)。因此，估價機構(gòu)從現(xiàn)在起就要有品牌意識，重視品牌培育，建立良好口碑。
4．化解社會矛盾
實踐證明，完善的市場經(jīng)濟，需要完備的中介服務(wù)體系，市場經(jīng)濟越發(fā)達，中介服務(wù)體系就越完善，目前，我國的中介服務(wù)行業(yè)已成為政府管理社會事務(wù)的重要手段之一。估價機構(gòu)做為經(jīng)濟鑒證類中介服務(wù)機構(gòu)，通過運用專業(yè)的知識和智力勞動提供特定的社會服務(wù)，發(fā)揮其溝通、公證、鑒證的作用。
上述案例中，如果估價機構(gòu)能發(fā)揮其有效作用，用專業(yè)知識服務(wù)于估價利害關(guān)系人，“說服他人”或“為人謀利”，就會降低矛盾發(fā)生的幾率。
結(jié)束語
最高人民法院《關(guān)于人民法院確定財產(chǎn)處置參考價若干問題的規(guī)定》中，將委托評估放在當(dāng)事人議價、定向詢價、網(wǎng)絡(luò)詢價后，做為人民法院第四種方式確定財產(chǎn)處置參考價，對司法鑒定估價業(yè)務(wù)產(chǎn)生了挑戰(zhàn)，對整個估價行業(yè)的業(yè)務(wù)數(shù)量、委托方式、評估程序、異議處理、收費模式等方面產(chǎn)生了影響。
在法院網(wǎng)絡(luò)拍賣中，估價機構(gòu)可以利用專業(yè)優(yōu)勢，在拍賣前接受買受人委托進行拍賣物業(yè)狀況評價，可以促進房地產(chǎn)交易公平、維護司法公正、保障社會穩(wěn)定，體現(xiàn)估價的核心價值。
現(xiàn)階段我國經(jīng)濟發(fā)展正從原來的高速度發(fā)展向高質(zhì)量發(fā)展的轉(zhuǎn)變，專業(yè)化又是高質(zhì)量估價的重要體現(xiàn)。唯有適應(yīng)社會的轉(zhuǎn)變，以高質(zhì)量的估價服務(wù)為前提，體現(xiàn)估價行業(yè)的專業(yè)化水平，才能實現(xiàn)估價行業(yè)的轉(zhuǎn)變，才能在社會變革中不被社會淘汰。
