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拍賣(mài)物業(yè)狀況評價(jià)在法拍實(shí)踐中的應用初探

來(lái)源: 日期:2021-01-15 11:02:58
河南省中地聯(lián)合房地產(chǎn)資產(chǎn)評估有限公司 崔永強
        摘要:法院通過(guò)網(wǎng)絡(luò )拍賣(mài)房屋,可以提高司法執行效率,降低交易成本。但同時(shí),由于房屋不可移動(dòng)、獨特性、價(jià)值量大的特點(diǎn)和交易過(guò)程的復雜性使得買(mǎi)受人在拍賣(mài)房屋時(shí),因專(zhuān)業(yè)知識有限對房屋缺乏全面系統的了解,有可能會(huì )支付更多的競拍成本,對司法拍賣(mài)缺少信任,造成社會(huì )不和諧因素。估價(jià)師可以利用其專(zhuān)業(yè)知識,創(chuàng )新業(yè)務(wù)類(lèi)型,接受委托對拍賣(mài)物業(yè)進(jìn)行狀況評價(jià),對拍賣(mài)物業(yè)的全面狀況進(jìn)行調查、描述、分析和評定,給買(mǎi)受人提供相關(guān)專(zhuān)業(yè)意見(jiàn),提示和防范風(fēng)險。
        一起天價(jià)個(gè)稅法拍案
        2017年11月,鄭州市的楊女士從法院網(wǎng)絡(luò )拍下一套住宅,花費了230萬(wàn)元,這個(gè)價(jià)格和市場(chǎng)價(jià)格相比,節省了幾十萬(wàn)元,以為撿到了便宜。拍賣(mài)結束后,在相關(guān)部門(mén)辦理過(guò)戶(hù)手續時(shí),被稅局告知,本次過(guò)戶(hù)須繳納46萬(wàn)元的個(gè)人所得稅,原因是該房屋上一次交易系“直系親屬過(guò)戶(hù)”,上次過(guò)戶(hù)時(shí),所審報的房屋成交價(jià)是500元。根據鄭州市的相關(guān)稅收政策:直系親屬過(guò)戶(hù)房產(chǎn)不必按照稅務(wù)系統的核定價(jià)格交稅,可以自行審報價(jià)格,該房屋若5年內再次交易,需繳納房屋總價(jià)差價(jià)20%的個(gè)人所得稅。
        楊女士認為,法院未將直系親屬過(guò)戶(hù)的瑕疵告知買(mǎi)受人,屬法院對拍賣(mài)標的物疏于調查,在拍賣(mài)公告中將繳納全部稅費義務(wù)強加給買(mǎi)受人,有違民法公平原則,顯失公允,因此向當地法院提出異議,請求撤銷(xiāo)該房屋的網(wǎng)絡(luò )司法拍賣(mài)結果。
        經(jīng)法院審理認為,網(wǎng)絡(luò )司法拍賣(mài)公告中的第七條已明示:“標的物過(guò)戶(hù)登記手續由買(mǎi)受人自行辦理,所涉及的一切稅費、維修基金及其可能存在的物業(yè)費、水、電等欠費,經(jīng)濟適用房、房改房等類(lèi)型的房屋在辦理過(guò)戶(hù)時(shí)產(chǎn)生稅、費、差價(jià)等費用均由買(mǎi)受人承擔”。在司法拍賣(mài)實(shí)踐中,為保證被執行的標的物快速變現,對于拍賣(mài)房產(chǎn)過(guò)戶(hù)時(shí)涉及的有關(guān)稅費、水電費、物業(yè)費等費用,由買(mǎi)受人承擔并不違反法律禁止性規定,競買(mǎi)人決定參與競買(mǎi)的,應視為對拍賣(mài)財產(chǎn)完全了解。
        最終,楊女士提出的撤銷(xiāo)該房屋司法拍賣(mài)結果的理由因不符合法定撤銷(xiāo)的情形,其異議請求審理法院不予支持。
        參與各方究竟誰(shuí)之錯
        1.網(wǎng)拍法院
        網(wǎng)拍法院認為,根據《最高人民法院關(guān)于人民法院網(wǎng)絡(luò )司法拍賣(mài)若干問(wèn)題的規定》第十四條第五項的規定,法院在拍賣(mài)公告中已明示,競買(mǎi)人參與拍賣(mài),應視為對拍賣(mài)財產(chǎn)全部了解,理應承擔可能存在的各項風(fēng)險。
        楊女士報名參與本次拍賣(mài)活動(dòng),應視為其對拍賣(mài)房產(chǎn)全部了解,并接受一切已知和未知的瑕疵,以法院未將直系親屬過(guò)戶(hù)的瑕疵告知買(mǎi)受人為理由,撤銷(xiāo)該房產(chǎn)的網(wǎng)絡(luò )司法拍賣(mài)結果為理由不應得到支持。
        2.買(mǎi)受人
        楊女士認為,在法院拍賣(mài)時(shí),拍賣(mài)公告沒(méi)有顯示房屋存在直系親屬過(guò)戶(hù)這一狀況,自己并非房地產(chǎn)方面的專(zhuān)業(yè)人士,沒(méi)有專(zhuān)業(yè)能力和途徑辨別拍賣(mài)標的物是否存在“直系親屬過(guò)戶(hù)”的瑕疵,自己也沒(méi)有權力向不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)查詢(xún)房屋以往的產(chǎn)權交易信息,導致誤判,錯不在自己,另外根據規定,個(gè)人所得稅納稅義務(wù)人為所得人,46萬(wàn)元個(gè)人所得稅理應由原房主承擔。
        關(guān)于此起案件的思考
        根據鄭州拍賣(mài)市場(chǎng)行情,法院拍賣(mài)住宅房屋一般會(huì )低于市場(chǎng)價(jià)格20%~30%,在限購政策的影響下,法院拍賣(mài)的住宅因不受限購政策的影響,吸引了眾多沒(méi)有購房資格的人群關(guān)注。由于住宅房屋取得方式復雜,政府有很多關(guān)于交易限制的規定,房產(chǎn)在拍賣(mài)前,無(wú)法準確計算稅費種類(lèi)和數額。因此,法院在拍賣(mài)公告中大多會(huì )顯示“標的物過(guò)戶(hù)登記手續由買(mǎi)受人自行辦理,所涉及的一切稅費由買(mǎi)受人承擔”的字樣,因不了解拍賣(mài)物業(yè)存在的瑕疵,無(wú)法預測拍賣(mài)過(guò)程中所繳稅費的種類(lèi)和數額,致使拍賣(mài)過(guò)程中存在一定的隱患。
        本起案件的標的物是一套住宅,若是一座商場(chǎng)、一幢寫(xiě)字樓、或是一家工廠(chǎng),買(mǎi)受人對拍賣(mài)物業(yè)的了解程度到底如何?有很多問(wèn)題值得我們思考和關(guān)注,買(mǎi)受人是否應該對拍賣(mài)物業(yè)有充分的了解?拍賣(mài)物業(yè)的現狀如何?能否順利的執行?買(mǎi)受人如何才能獲悉拍賣(mài)物業(yè)的瑕疵?拍賣(mài)物業(yè)過(guò)戶(hù)登記手續如何辦理?
        當然,關(guān)于司法拍賣(mài)規則我們無(wú)權指責,但是,如果這起案件中,有估價(jià)師參與的話(huà),憑著(zhù)估價(jià)師的專(zhuān)業(yè)素養,履行調查職責,勤勉謹慎執業(yè),那么,就不會(huì )出現上述的案例了。
        律師盡職調查的借鑒意義
        在一些案件中,經(jīng)常會(huì )有律師盡職調查這項法律服務(wù),律師盡職調查的首要目的在于,為委托方提供評價(jià)目標公司有關(guān)項目的法律資格以及相關(guān)項目的各種事項是否符合法律規定,盡職調查最終目的在于防范風(fēng)險,避免無(wú)謂的失誤和損失。律師做完盡職調查后,要給當事人一個(gè)真實(shí)的、全面的、可靠的結論。律師會(huì )將可能存在的法律風(fēng)險充分的向當事人予以披露,所進(jìn)行盡職調查的目的不是為了極力促成交易,是為了提示與防范風(fēng)險。
        估價(jià)師因了解國家金融政策和稅收政策,熟悉房地產(chǎn)市場(chǎng)和房屋交易規則,是房地產(chǎn)高端服務(wù)業(yè)中的專(zhuān)業(yè)人士,所以在涉及房地產(chǎn)的法院拍賣(mài)案件中,可以借鑒律師盡職調查的思路,創(chuàng )新司法拍賣(mài)領(lǐng)域的業(yè)務(wù)類(lèi)型,以“為人謀利”的思維,充分發(fā)揮估價(jià)師的專(zhuān)業(yè)價(jià)值作用,解決司法拍賣(mài)過(guò)程中買(mǎi)受人對拍賣(mài)物業(yè)不了解的“痛點(diǎn)”,接受買(mǎi)受人的委托出具咨詢(xún)報告,進(jìn)行拍賣(mài)物業(yè)狀況評價(jià),對拍賣(mài)物業(yè)狀況進(jìn)行全面的調查、描述、分析和評定,對拍賣(mài)物業(yè)存在的瑕疵給予充分的披露,給買(mǎi)受人提供相關(guān)專(zhuān)業(yè)意見(jiàn),提示和防范風(fēng)險。
        拍賣(mài)物業(yè)狀況評價(jià)的內容
        全面系統的了解房地產(chǎn)需要從實(shí)物、權益、區位、使用狀況等方面,因此,拍賣(mài)物業(yè)狀況評價(jià)當以照片或者文字方式,全方位記錄拍賣(mài)物業(yè)的實(shí)物狀況、權益狀況、區位狀況和最高最佳利用方式,對于可能影響交易或使用的嚴重缺陷和瑕疵,應當在咨詢(xún)報告中特別說(shuō)明。
        1.實(shí)物狀況評價(jià)
        拍賣(mài)物業(yè)實(shí)物狀況評價(jià),應通過(guò)查閱拍賣(mài)物業(yè)的有關(guān)資料,詢(xún)問(wèn)拍賣(mài)物業(yè)的租戶(hù)、周?chē)従、物業(yè)公司等,實(shí)地觀(guān)察、檢查拍賣(mài)物業(yè)的新舊程度、結構、平面布置、空間布局、設備設施、裝飾裝修、公共配套完備程度因素,對可能影響使用的實(shí)物狀況因素進(jìn)行披露。
        2.權益狀況評價(jià)
        拍賣(mài)物業(yè)權益狀況評價(jià),應通過(guò)查閱拍賣(mài)物業(yè)的相關(guān)權屬證書(shū)或者不動(dòng)產(chǎn)登記簿和租賃合同,引用法律意見(jiàn)書(shū)中有關(guān)拍賣(mài)物業(yè)權益的法律意見(jiàn)等方法進(jìn)行。
        拍賣(mài)物業(yè)權益狀況評價(jià)特別要關(guān)注產(chǎn)權的合法性、瑕疵和交易受限情況,要對土地所有權狀況、土地使用權狀況、房屋所有權狀況、抵押權及地役權等他項權利設立情況進(jìn)行調查。著(zhù)重調查土地使用權、房屋所有權是否不明確或者歸屬有爭議,土地取得、房屋開(kāi)發(fā)建設等手續是否齊全,房屋租賃情況及租約合同,是否已依法公告列入征收范圍,使用是否受限制等。
        3.區位狀況評價(jià)
        拍賣(mài)物業(yè)區位狀況評價(jià),應當對拍賣(mài)物業(yè)的位置、交通、外部配套設施、周?chē)h(huán)境以及未來(lái)規劃等進(jìn)行調查、分析和評價(jià)。拍賣(mài)物業(yè)為學(xué)區房的,應關(guān)注未來(lái)學(xué)區的劃分;周邊未來(lái)有規劃的,應關(guān)注未來(lái)規劃是不利因素還是有利因素。
        4.最高最佳利用方式
         拍賣(mài)物業(yè)有可能處在查封狀態(tài)閑置多年,或因用途限制不合理使用,往往不是最高最佳利用狀態(tài),拍賣(mài)成交后如何最大限度的利用拍賣(mài)物業(yè),使其價(jià)值最大化,達到保值增值的目的,也是估價(jià)師專(zhuān)業(yè)價(jià)值的體現。
        拍賣(mài)物業(yè)的最高最佳利用方式包括最佳的用途、規模和檔次,估價(jià)師應在調查及分析其利用現狀的基礎上,對其最高最佳利用作出下列判斷:維持現狀、繼續利用最為合理的,應選擇維持現狀為最高最佳利用;更新改造再予以利用最為合理的,應選擇更新改造為最高最佳利用;改變用途再予以利用最為合理的,應選擇改變用途為最高最佳利用;改變規模再予以利用最為合理的,應選擇改變規模為最高最佳利用;重新開(kāi)發(fā)再予以利用最為合理的,應選擇重新開(kāi)發(fā)為最高最佳利用;上述的某種組合或其他特殊利用最為合理的,應選擇上述的某種組合或其他特殊利用為最高最佳利用。
        拍賣(mài)物業(yè)狀況評價(jià)是估價(jià)專(zhuān)業(yè)化的體現
        房地產(chǎn)估價(jià)及土地估價(jià)是房地產(chǎn)領(lǐng)域的高端專(zhuān)業(yè)服務(wù),企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中,任何時(shí)候都不應離開(kāi)“專(zhuān)業(yè)”這個(gè)根基,只有比客戶(hù)更專(zhuān)業(yè),用心為客戶(hù)解決問(wèn)題,才會(huì )有真正的估價(jià)需求。因此,估價(jià)機構要始終把“專(zhuān)業(yè)化”作為立足之本。
        房地產(chǎn)估價(jià)及土地估價(jià)不僅僅是對房地產(chǎn)的價(jià)值或價(jià)格進(jìn)行分析、測算和判斷,在新形勢下,還要為客戶(hù)提供相關(guān)專(zhuān)業(yè)意見(jiàn),幫助客戶(hù)進(jìn)行房地產(chǎn)方面的專(zhuān)業(yè)判斷,解決客戶(hù)遇到的問(wèn)題。對拍賣(mài)物業(yè)狀況評價(jià)是估價(jià)機構專(zhuān)業(yè)化的體現,足不出戶(hù),便對可能影響交易或使用的嚴重缺陷和瑕疵了然于心,使客戶(hù)對拍賣(mài)物業(yè)有全面的認知,內行指導外行,提高交易效率,降低交易風(fēng)險。
        估價(jià)專(zhuān)業(yè)化在法拍業(yè)務(wù)中的社會(huì )意義
        1.滿(mǎn)足客戶(hù)需求
        通常意義上,服務(wù)是為了滿(mǎn)足客戶(hù)的需求,估價(jià)服務(wù)中,把客戶(hù)的需求作為首先要確立的方向和目標,是高質(zhì)量估價(jià)服務(wù)的核心。不斷了解客戶(hù)需求,提供個(gè)性化的服務(wù),為客戶(hù)創(chuàng )造價(jià)值,才能使估價(jià)機構具有持續的生命力。估價(jià)服務(wù)能力的提高,不僅體現在估價(jià)業(yè)務(wù)數量上,更主要表現為服務(wù)質(zhì)量的提高、客戶(hù)滿(mǎn)意度的提高。 
        2.增加業(yè)務(wù)收入
        近年來(lái),傳統的估價(jià)業(yè)務(wù)萎縮嚴重,業(yè)務(wù)收入越來(lái)越少,對于司法拍賣(mài)領(lǐng)域衍生出來(lái)的拍賣(mài)物業(yè)狀況評價(jià)業(yè)務(wù),是咨詢(xún)業(yè)務(wù)的拓展,可以給估價(jià)機構帶來(lái)一定的業(yè)務(wù)收入。
        3.提高品牌效應
        目前我國估價(jià)機構的業(yè)務(wù)比較單一,估價(jià)機構業(yè)務(wù)同質(zhì)化嚴重,執業(yè)質(zhì)量偏低,估價(jià)收費競爭白熱化,機構內部管理傳統,很少有客戶(hù)是根據估價(jià)機構的品牌來(lái)委托估價(jià)的,因此,整個(gè)行業(yè)的品牌意識淡薄。當發(fā)生產(chǎn)品競爭、價(jià)  格競爭、質(zhì)量競爭、營(yíng)銷(xiāo)競爭、市場(chǎng)資源競爭時(shí),轉為品牌經(jīng)營(yíng)和品牌競爭就勢在必行了。
        客戶(hù)遲早是要看品牌的,如目前的房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化估價(jià),客戶(hù)就比較看重品牌,這種估價(jià)業(yè)務(wù)是高端化、品牌化的典型具體表現。因此,估價(jià)機構從現在起就要有品牌意識,重視品牌培育,建立良好口碑。
        4.化解社會(huì )矛盾
        實(shí)踐證明,完善的市場(chǎng)經(jīng)濟,需要完備的中介服務(wù)體系,市場(chǎng)經(jīng)濟越發(fā)達,中介服務(wù)體系就越完善,目前,我國的中介服務(wù)行業(yè)已成為政府管理社會(huì )事務(wù)的重要手段之一。估價(jià)機構做為經(jīng)濟鑒證類(lèi)中介服務(wù)機構,通過(guò)運用專(zhuān)業(yè)的知識和智力勞動(dòng)提供特定的社會(huì )服務(wù),發(fā)揮其溝通、公證、鑒證的作用。
        上述案例中,如果估價(jià)機構能發(fā)揮其有效作用,用專(zhuān)業(yè)知識服務(wù)于估價(jià)利害關(guān)系人,“說(shuō)服他人”或“為人謀利”,就會(huì )降低矛盾發(fā)生的幾率。
        結束語(yǔ)
         最高人民法院《關(guān)于人民法院確定財產(chǎn)處置參考價(jià)若干問(wèn)題的規定》中,將委托評估放在當事人議價(jià)、定向詢(xún)價(jià)、網(wǎng)絡(luò )詢(xún)價(jià)后,做為人民法院第四種方式確定財產(chǎn)處置參考價(jià),對司法鑒定估價(jià)業(yè)務(wù)產(chǎn)生了挑戰,對整個(gè)估價(jià)行業(yè)的業(yè)務(wù)數量、委托方式、評估程序、異議處理、收費模式等方面產(chǎn)生了影響。
        在法院網(wǎng)絡(luò )拍賣(mài)中,估價(jià)機構可以利用專(zhuān)業(yè)優(yōu)勢,在拍賣(mài)前接受買(mǎi)受人委托進(jìn)行拍賣(mài)物業(yè)狀況評價(jià),可以促進(jìn)房地產(chǎn)交易公平、維護司法公正、保障社會(huì )穩定,體現估價(jià)的核心價(jià)值。
        現階段我國經(jīng)濟發(fā)展正從原來(lái)的高速度發(fā)展向高質(zhì)量發(fā)展的轉變,專(zhuān)業(yè)化又是高質(zhì)量估價(jià)的重要體現。唯有適應社會(huì )的轉變,以高質(zhì)量的估價(jià)服務(wù)為前提,體現估價(jià)行業(yè)的專(zhuān)業(yè)化水平,才能實(shí)現估價(jià)行業(yè)的轉變,才能在社會(huì )變革中不被社會(huì )淘汰。

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